Les SCPI européennes sont des sociétés civiles de placement immobilier nouvelle génération suscitant l’engouement des investisseurs. Voici comment devenir rentier grâce à ces véhicules d’investissement.

Qu’est ce qu’une SCPI européenne ?

devenir rentier en investissant dans les SCPI européennes - qu'est ce que c'est

Les SCPI européennes sont comme les sociétés civiles de placement immobilier purement françaises, c’est-à-dire qu’elles acquièrent, gèrent et louent des biens immobiliers pour le compte des investisseurs. Ces derniers accèdent au statut d’associé et peuvent devenir rentiers tout en évitant les contraintes liées à la gestion locative (impayés de loyers, entretiens périodiques des bâtiments locatifs, etc.). Autrement dit, les associés se contentent de percevoir des dividendes nets des frais sans se soucier de la gestion des biens qu’ils détiennent via les titres. À la différence des SCPI classiques, les SCPI européennes investissent hors du territoire français bien que leur société de gestion soit de droit français. Cette conquête de marché permet de pallier l’effet de saturation qui commence à se faire sentir dans le secteur immobilier français, surtout dans les emplacements situés dans les grandes villes comme Paris, Marseille ou Toulouse.

 

Ce nouveau type de SCPI s’est fixé comme ambition l’exploitation d’autres sources de rendement dans toute la zone euro, c’est-à-dire là où la demande locative se porte bien et les opportunités de rentabilisation bien plus attractives.

Rien qu’en l’espace de quelques années, ces véhicules d’investissement, plutôt extravertis, ont su se positionner dans divers créneaux immobiliers de leur pays hôte (immeubles de bureaux, murs de commerce, parcs d’activités, locaux industriels,…). Certaines d’entre elles, dont Eurovalys et Novapierre Allemagne, ont même décidé de se focaliser uniquement sur un marché exclusif très porteur comme l’Allemagne. D’autres ont décidé de se déployer sur toute l’Europe (les Pays-Bas, l’Espagne, l’Angleterre, la Slovénie, l’Irlande…).

La stratégie d’investissement de ces SCPI européennes repose avant tout sur une philosophie d’investissement opportuniste mais très prudente. Cela dit, leur performance est basée sur le ciblage des actifs de qualité, surtout ceux situés dans les marchés très porteurs et évolutifs.

La fiscalité des SCPI européennes permet aux investisseurs de devenir rentiers

devenir rentier en investissant dans les SCPI européennes - fiscalité

Comme dans le cas des autres placements immobiliers, l’exploitation de la défiscalisation est l’une des priorités des souscripteurs en SCPI européennes. C’est une évidence étant donné que les réductions fiscales sont l’une des premières sources d’économies pour les personnes désireuses d’atteindre rapidement leur objectif de devenir rentier. Si les SCPI européennes ont autant que succès c’est parce que les avantages fiscaux qu’elles offrent sont nettement plus intéressants. Effectivement, si les revenus fonciers issus des SCPI françaises sont soumis à l’impôt sur les revenus en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) du détenteur de parts ; ceux des souscripteurs de SCPI européennes sont moins fiscalisés. Le fait est que c’est le taux d’imposition du pays hôte qui s’applique et non celui du pays de résidence de l’associé. Pour comprendre le mécanisme, il suffit se référer aux conventions fiscales signées entre la France et les autres pays européens. Par exemple, celle signée en juillet 1959 entre la France et l’Allemagne stipule que les revenus générés par les SCPI allemandes ne sont imposables qu’à 15,825 %. Par le mécanisme du crédit d’impôt, le souscripteur peut bénéficier jusqu’à 50% d’économie fiscale sur ses revenus fonciers hors territoire français.

Mieux, il échappe totalement aux prélèvements sociaux de 17,2%, de quoi lui permettre d’accélérer le délai d’atteinte de son statut de rentier. Bref, en tenant compte de tous ces avantages, les investisseurs peuvent tabler sur un niveau de rendement de l’ordre de 6% en investissant dans les SCPI européennes.

SCPI européennes acquises à crédit : l’un des meilleurs moyens de devenir rentier

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Le recours au crédit bancaire va au-delà d’un simple besoin de financement. C’est devenu une stratégie purement rationnelle basée sur l’exploitation de l’effet de levier financier. Oui, il est vrai qu’un investisseur sans capital de départ aura comme premier reflexe une demande de crédit immobilier, mais ce choix est aussi motivé par le souhait de créer un patrimoine à partir de rien.

En plus, l’évolution des taux immobiliers ces 5 dernières années est très propice pour un tel financement. En effet, malgré leur légère tendance à la hausse, les taux immobiliers sont toujours restés à un niveau exceptionnellement bas, de quoi permettre aux investisseurs de dénicher une offre à moindre coût pour financer l’achat de leurs parts de SCPI européennes.

 

De leur côté, les banques proposent des conditions sur mesure pour permettre à chaque investisseur de rembourser leurs mensualités en toute sérénité. Cette affirmation reste valable aussi bien pour les crédits à la consommation affectés que pour les prêts immobiliers classiques.

Devenir rentier grâce aux SCPI européennes à crédit revient donc chercher un taux d’emprunt inférieur au taux de rendement des actifs dans le but de rembourser une partie de ses mensualités à partir des rentes générées par les SCPI. C’est le fameux effet de levier financier du crédit.

En optant sur un prêt sur 15 ans par exemple, l’investisseur peut se procurer d’une bonne marge de manœuvre pour l’optimisation de sa stratégie d’investissement. Lors de la déclaration fiscale, il pourra même déduire les intérêts de son emprunt sur le montant des revenus fonciers ou, en cas de cession de parts, bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention des parts.

Devenir rentier en investissant dans les SCPI européennes, c’est bien choisir ses actifs

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Quelques critères de sélection doivent être pris en compte pour être sûr de devenir rentier avec les SCPI européennes.

D’abord, il faut se référer à la capitalisation de la société car une SCPI ayant une capitalisation élevée mutualise mieux les risques grâce à sa capacité de diversification patrimoniale. Donc, si possible, le mieux serait de se tourner vers les SCPI européennes à capitalisation de plus de 200 millions d’euros.

Le rendement est également le reflet de la rentabilité de la SCPI. Cela dit, un futur rentier a plutôt intérêt à observer la tendance passée et prévisionnelle de cet indicateur en toute objectivité. Bien que la stabilité de cette variable ne soit pas garantie par la société de gestion, sa moyenne doit au moins tourner autour de 5%.

Le troisième critère de sélection est le taux d’occupation de la SCPI. Ce pourcentage montre la proportion de l’immobilier occupée par les locataires. Ce chiffre doit être publié par la société de gestion au moment de l’appel à souscription. Un SCPI suffisamment performante affiche un taux d’occupation supérieur 90%.

Le quatrième et dernier critère à analyser est la liquidité de la SCPI. Elle peut s’interpréter comme la capacité de chaque part à se transformer en «cash» ou la capacité de la société à faire face aux imprévus tels que les aléas opérationnels comme les risques locatifs et/ou les dépenses liées aux travaux de réparation non programmés.

Catégories : Immobilier