Comment échapper complètement aux impôts d’un investissement locatif

Comment échapper complètement aux impôts d’un investissement locatif ?

Mettre en location un bien immobilier permet de compléter ses revenus. Toutefois, l’État applique des prélèvements sur les loyers perçus par les propriétaires.

Afin de limiter ces charges, il convient d’adopter les bonnes stratégies d’investissement en s’informant sur les différents régimes fiscaux existants.

L’impôt sur les revenus d’une location de logement vide

Pour cette catégorie d’investissement, il existe deux régimes fiscaux bien distincts :

Le régime micro-foncier

Le micro-foncier est destiné aux propriétaires bailleurs ayant des revenus bruts annuels en dessous de 15 000 euros par foyer fiscal. Ici, il est nécessaire de déclarer uniquement les loyers obtenus. Cela dit, les ressources brutes profitent d’un abattement automatique à 30 %.

Le régime réel

En comparaison avec le premier, celui-ci est beaucoup plus détaillé. Cela dit, ce régime est destiné aux propriétaires bailleurs avec des revenus bruts annuels qui excèdent 15 000 euros. De plus, il ouvre la voie au décompte de l’ensemble des dépenses réelles relatives à l’habitation comme les travaux, les assurances, etc.

Lorsque le possesseur est soumis à la TVA, il s’avère même possible de récupérer cette taxation sur toutes les interventions concernant la réparation, l’amélioration et l’entretien du logement. Parmi les charges qui sont déductibles, il y a les frais bancaires, les intérêts du crédit immobilier lié à l’achat du bien, etc.

Sachez qu’il existe un principe simple qui permet de bien choisir entre ces deux systèmes. Lorsque les dépenses déductibles excèdent 30 % des loyers obtenus, le régime réel est à privilégier pour réduire le montant de l’impôt à payer. A contrario, le micro-foncier est plus adapté.

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L’impôt sur les revenus d’une location meublée

Dans cette catégorie, il existe deux types de location avec des spécificités bien définies.

Location meublée non professionnelle ou LMNP

Pour bénéficier de ce statut, il faut que les ressources soustraites des dépenses n’excèdent pas 50 % des revenus du foyer ou 23 000 euros. Celui-ci permet de mettre en location des biens meublés et d’avoir accès à des avantages fiscaux.

Ici, il existe 2 systèmes, à savoir le micro-BIC qui concerne les baux dont les loyers soumis à l’impôt sur le revenu représentent 50 % des loyers obtenus. Sinon, il y a également le régime réel qui consiste à retenir les charges déductibles sur les rétributions afin de déterminer le montant taxable.

 

 

Location professionnelle meublée

Les loyers peuvent être déclarés au régime micro-entreprise avec un abattement qui représente 50 % du montant perçu. Toutefois, le chiffre d’affaires HT ne doit pas dépasser 170 000 euros pour les biens meublés classés contre 70 000 euros pour ceux qui ne le sont pas.

Sinon, il est également possible d’effectuer la déclaration au régime réel pour l’impôt sur le revenu dans la catégorie des profits industriels et commerciaux ou la taxe sur la société. Ici aussi, il y a des charges qui peuvent être déduites des loyers obtenus afin d’atteindre le montant imposable dont entre autres les dépenses d’entretien, de réparation et d’établissement, les intérêts de l’emprunt, les frais de gestion et d’assurance, etc.

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justin malraux
Justin Malraux

Editeur de plusieurs sites web spécialisé dans les finances personnelles et l'investissement, Justin est le fondateur du magazine Devenir Rentier.

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