Le dispositif LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal avantageux permettant de bénéficier d’un abattement fiscal sur les revenus locatifs issus de la location d’un bien immobilier meublé. Mais comment optimiser sa rentabilité avec ce dispositif ? Dans cet article, nous allons vous donner toutes les clés pour réussir votre investissement en LMNP.
Pourquoi et comment profiter du régime fiscal LMNP au réel ?
Le dispositif LMNP offre la possibilité de percevoir des loyers pratiquement nets d’impôts, ce qui constitue un complément de revenu intéressant. Lors d’une location meublée avec ce dispositif, aucun plafonnement de loyers ne bride votre rentabilité. À noter que sans limite de loyers imposée par l’État, il reste important de les fixer de manière raisonnable pour éviter les risques de vacances locatives. Certaines villes telles que Lyon, Villeurbanne, Lille ou encore Paris ont instauré un encadrement des loyers. Il est donc nécessaire de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine tel que Corneille Patrimoine pour connaître tous les tenants et aboutissants avant d’investir.
En l’occurrence, cet avantage fiscal réside dans l’amortissement comptable du bien immobilier, permettant ainsi de déduire fiscalement de nombreuses charges et donc de limiter l’imposition de votre investissement locatif telles que les travaux de rénovation, la taxe foncière, les frais de notaire, … À noter que pour profiter de cet amortissement comptable, il faut être au régime d’imposition au réel. Si vous choisissez le régime d’imposition micro-BIC, vous profiterez néanmoins d’un abattement fiscal à hauteur de 50% des revenus locatifs générés.
Comment optimiser sa rentabilité avec le dispositif LMNP ?
Les critères de sélection
Pour optimiser sa rentabilité avec le dispositif LMNP, il est important de bien choisir son bien immobilier. Tout d’abord, il est conseillé de privilégier les biens situés dans des villes dynamiques et attractives, car cela permettra de trouver plus facilement des locataires tout en proposant un loyer attractif.
Il est également important de choisir un bien immobilier rentable, c’est-à-dire un bien dont les loyers couvrent les charges et les remboursements du prêt immobilier. Pour cela, il est conseillé de réaliser une simulation de rentabilité avant d’investir, afin de déterminer le montant des loyers à percevoir pour être rentable.
Enfin, il est important de sélectionner un bien immobilier avec des travaux de rénovation à prévoir. En effet, afin d’optimiser sa rentabilité et réduire ses impôts, il est important d’augmenter l’enveloppe des charges déductibles afin de profiter pleinement de l’amortissement comptable. Par conséquent, acquérir un bien immobilier moins cher que le marché avec un budget travaux important va permettre de déduire son résultat BIC positif jusqu’à atteindre un résultat BIC nul. De fait, le calcul de l’impôt se basera sur ce résultat nul permettant ainsi d’éviter toute imposition sur vos loyers générés.
La location courte durée
Pour une rentabilité importante même dans les grandes villes telles que Lyon ou Angers, louer son bien immobilier en location courte durée sur des plateformes telle que Airbnb permet de louer à la nuitée plus chère que pour une location meublée longue durée. De ce fait, le loyer mensuel sera doublé voire triplé sans compter qu’aucun encadrement de loyers n’est exigé.
Exemple pour un T2 de 50 m2 à Lyon acheté 200 000 € FAI :
- Loyer (location meublée longue durée) = 800 €
- Rentabilité brute = 4,8%
- Loyer (location courte durée) = 1 755 € (65 € la nuitée avec 90% de taux de remplissage)
- Rentabilité brute = 10,5%
Il est important de préciser que les charges pour la location courte durée sont plus importantes que pour la location meublée longue durée. En effet, des frais de gestion, de plateforme mais aussi de blanchisserie ou encore de mobilier sont à prendre en compte.
- Loyer (location courte durée) = 1 755 € (65 € la nuitée avec 90% de taux de remplissage)
- Rentabilité brute = 10,5%
- Frais de plateforme (15%) = 263 €
- Frais de gestion (25%) = 373 €
- Rentabilité nette = 6,7%
À noter que les frais de gestion par une conciergerie sont facultatifs. Une conciergerie va permettre à l’investisseur de déléguer toutes les tâches chronophages telles que les entrées/sorties, gestion du ménage, gestion de la blanchisserie, interventions auprès des voyageurs si besoin, …
Les « passoires énergétiques »
Avec la récente loi Climat et Résilience, l’État a mis en place de nouvelles réglementations autour des logements qualifiés de « passoires thermiques » (logements avec un DPE « F » ou « G »). En l’occurrence, ces réglementations interdisent progressivement la mise en location de ces appartements :
- Logement avec un DPE « G » : interdiction de location à partir de 2025
- Logement avec un DPE « F » : interdiction de location à partir de 2028
- Logement avec un DPE « E » : interdiction de location à partir de 2034
Par conséquent, ces biens immobiliers voient leur valorisation diminuer drastiquement ces derniers temps, laissant place à de nombreuses opportunités immobilières, notamment avec le dispositif LMNP. En effet, grâce aux travaux déductibles, acquérir un logement qualifié de « passoire thermique » vous permettra de négocier davantage son prix de vente et donc votre rentabilité ne sera que meilleure. Nous vous recommandons vivement de faire appel à des professionnels de l’immobilier afin d’optimiser toutes les étapes de votre investissement locatif et ainsi profiter d’une rentabilité particulièrement intéressante.
Conclusion
En conclusion, le dispositif LMNP peut être une option particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille d’investissement, se constituer un patrimoine immobilier à forte valorisation, profiter d’un complément de revenus ou encore anticiper au mieux leur retraite. Bien qu’il puisse y avoir des coûts initiaux plus élevés liés à l’achat de mobilier et l’enveloppe travaux, le LMNP peut offrir des avantages fiscaux, une gestion déléguée et un potentiel de rentabilité plus élevé que les investissements locatifs traditionnels. Il est important de noter que le choix d’un régime d’imposition dépendra des circonstances individuelles de chaque investisseur. Il est recommandé de consulter un conseiller financier avant de prendre une décision d’investissement.
