Comparés aux places de parking, les garages ont un plus grand attrait locatif et donc, une perspective de rentabilité plus élargie. Avec un loyer nettement plus élevé et un tarif d’assurance auto plus compétitif, un investisseur est certain de pouvoir devenir rentier dans les meilleurs délais. Comment faire d’un garage une véritable machine à rentes ? L’article répond à cette question.

Qu’est-ce qu’un garage ?

Pour commencer, il serait préférable de définir ce type d’immobilier pour que l’aspirant rentier puisse savoir dans quel projet il se lance. Un garage désigne généralement un immeuble qui n’est pas à ciel ouvert. Il s’agit donc d’un immeuble fermé et destiné à abriter des véhicules. Un garage peut également servir d’entrepôt occasionnel si son agencement le permet.

Qu’est-ce qu’un garage

Dans des immeubles d’habitation, des immeubles administratifs ou dans des grands centres commerciaux, les garages se situent souvent au sous-sol. Pour leur sécurisation, ils comportent des systèmes d’emplacements individuels qui assurent un usage privatif connu sous le nom de « box ». Le terme « box » est issu d’un vocabulaire équestre anglophone qui signifie « boîte » en français.

Par conséquent, l’utilisation de ce terme ramène inéluctablement aux écuries dans lesquelles les chevaux sont enfermés. En toute logique, un garage est donc fermé et l’accès ne doit pas se faire sans l’autorisation préalable du propriétaire ou, du moins, d’un responsable. Un garage peut être résidentiel, c’est-à-dire rattaché à une propriété immobilière résidentielle.

Mais il peut être indépendant dans le sens où le terrain sur lequel il est bâti ne comporte aucun lieu de vie habitable, mais juste un grand espace destiné à ranger les voitures ou à faire des entreposages (outils divers, produits non périssables, etc.).

Trouver un bon emplacement pour devenir rentier avec les garages

L’emplacement est une variable stratégique quand il s’agit d’investir dans les garages. À vrai dire, c’est une question de demande locative. Donc, avant de se lancer, il faudrait analyser si la ville en question dispose d’un bon potentiel locatif, c’est-à-dire si c’est une ville où la densité de la population est suffisamment dense, la circulation assez engorgée et les places de stationnement rares.

Trouver un bon emplacement pour devenir rentier avec les garages

Il faut avouer qu’investir dans des grandes villes telles que Paris, Bordeaux, Lyon ou Toulouse permettra certainement d’atteindre un taux de rentabilité très élevé (aux alentours de 10%), mais il n’en reste pas moins que certaines villes périphériques affichent une rentabilité étonnante.

Par exemple, dans le département de la Drôme, en région Auvergne-Rhône-Alpes, les box fermés et les garages manquent réellement étant donné que la plupart des logements situés dans ce département ont un style plus ou moins rustique et malgré qu’il soit très fréquenté, il est assez peu fourni en espaces de stockage.

À Libourne, une petite commune située au sud-ouest de la France, dans le département de la Gironde, la population est assez dense (environ 25.000 habitants) et la commune est dotée d’une forte attractivité en matière d’investissement immobilier. Cet emplacement peut offrir un taux de rentabilité avoisinant les 11% si le futur rentier opte pour un garage loué en tant que garde-meuble par exemple.

Enfin, en remontant vers un département plus métropolitain comme en Seine-et-Marne, plus précisément dans les villes telles que Montfermeil ou Brou-sur-Chantereine, les garages peuvent rapporter beaucoup plus alors qu’ils coûtent en moyenne 40% moins chers que ceux qui se trouvent en plein centre-ville parisien. En effet, un investisseur qui déciderait d’opter pour ces villes peut tabler sur un loyer de mensuel de 145 euros pour un petit garage de 12m2.

Les procédures à suivre pour acquérir un garage et en devenir rentier

Malgré leur caractère particulier, les garages sont assimilés à des biens immobiliers comme tant d’autres. Après avoir jeté son dévolu sur le bien de ses rêves, le futur rentier peut négocier le prix en prenant le soin de bien calculer le niveau de rendement de l’actif immobilier. Pour que l’acquisition ait une valeur juridique réelle, il faut que les deux parties contractantes (acheteur et vendeur) officialisent la transaction devant un notaire.

Les procédures à suivre pour acquérir un garage et en devenir rentier

Mais avant toute chose, l’acheteur doit s’assurer que le vendeur est bien le propriétaire du garage et que ce bien n’a pas fait l’objet d’une hypothèque. Avant de signer l’acte de vente et procéder au paiement, le notaire doit s’assurer que les documents officiels tels que le projet d’acte de vente, le titre de propriété, le certificat d’urbanisme, et le plan de prévention des risques ; sont disponibles et exhaustifs.

Cependant, pour les garages, les diagnostics techniques à réaliser ne sont pas complexes, car ce sont des lieux non destinés à l’habitation. En effet, il suffit de détecter les risques accidentels tels que l’incendie ou la fuite des accessoires de plomberie, c’est-à-dire des facteurs de nature à engendrer des dommages.

De ce fait, le DDT ou dossier de diagnostic technique est à joindre obligatoirement à l’acte de vente. Cet acte, appelé également acte authentique, fixe les modalités du contrat de vente (éventuellement la promesse et le compromis de vente).

Par ailleurs, le délai d’accès à la propriété pour un garage peut dépendre à la fois de sa nature, de son prix, des éventuelles clauses suspensives prévues  ou du délai de transmission du dossier à la Mairie. Pour rappel, les émoluments des notaires sont inversement proportionnels au prix du bien.

Pour devenir rentier avec les garages, la rentabilité est à regarder de très près

Selon le magazine Challenges, en France, la rentabilité d’un garage est souvent nettement plus élevée que celle d’un logement classique. Comme évoqué plus haut, pour prétendre à une rentabilité stable et croissante, il est conseillé de privilégier les bons emplacements, c’est-à-dire un endroit où les espaces de stockage et de stationnement se font rares.

Pour devenir rentier avec les garages, la rentabilité est à regarder de très près

En plus, avec son faible coût d’entretien, un garage peut permettre à un investisseur de devenir rentier rapidement. Le calcul de la rentabilité est simple : il suffit de fixer un montant de loyer quelconque compte tenu des particularités du marché local, de le multiplier par 100 puis par 12 mois, et de diviser le tout par le coût d’acquisition. Ce mode de calcul ne fait ressortir que la rentabilité locative brute. Pour avoir un taux de rentabilité qui correspond vraiment à la réalité (taux de rentabilité net), il faut prendre en compte les charges d’entretiens, les charges fiscales, les charges de copropriété, etc.

Puisque la location d’un garage ne permet d’encaisser que quelques centaines d’euros par mois ; pour obtenir l’équivalent du loyer d’un appartement, il est plus avantageux de détenir un bon nombre de garages répartis dans plusieurs villes, voire plusieurs régions. C’est tout à fait faisable étant donné que les prix des garages sont très abordables et surtout parce que le fait d’acquérir un certain nombre de ces biens permet de minimiser le risque de vacance locative.

Néanmoins, il faudrait établir un bon plan de gestion pour réussir à neutraliser les contraintes inhérentes à la multipropriété. Dans ce sens, les professionnels de l’immobilier peuvent apporter leurs savoir-faire et leur soutien aux futurs rentiers. Enfin, les garages sont des placements immobiliers très liquides du faite de leur faible prix d’acquisition, d’où la possibilité de les vendre à tout moment.

Quel est le capital nécessaire pour devenir rentier avec des garages ?

Selon un analyste français, auteur à succès d’un ouvrage consacré aux investissements dans les garages et dans les parkings, les prix moyens des garages sont fortement corrélés avec l’évolution du marché immobilier. Donc, contrairement aux idées reçues, les garages n’évoluent pas  sur un marché isolé. Ils sont étroitement liés avec le marché des logements.

Quel est le capital nécessaire pour devenir rentier avec des garages

En France comme dans la plupart des autres pays européens, le prix d’un garage peut varier d’une adresse à l’autre. La raison est simple : c’est le dynamisme de chaque zone géographique qui détermine le niveau de la demande d’autant plus que le coût d’acquisition d’une place de parking à ciel ouvert et un garage fermé peut présenter un écart considérable.

En province, si un parking simple se négocie à partir de 5.000 euros, les garages peuvent coûter près de 25.000 euros. Mais au cœur des grands bassins d’emplois tels que Paris ou Lyon, il faudra compter entre 15 et 50.000 euros pour obtenir un garage de qualité.

Dans les quartiers les plus huppés de la capitale, il arrive que certains vendeurs proposent des garages pour un montant supérieur à 100.000 euros, un prix assez élevé, mais plutôt raisonnable compte tenu du cash-flow qu’il est possible de réaliser. À noter que le prix d’achat et les loyers générés par les garages dépendent également de leur superficie, de la hauteur de leur plafond et surtout du niveau de sécurité qu’ils offrent aux clients. Certains propriétaires de garages qui mettent en avant les atouts de la haute technologie n’hésitent pas à proposer des services entièrement informatisés (portails automatiques, caméras de surveillance haute performance, accès biométrique, etc.).

Bien connaître le fonctionnement de l’assurance d’un garage pour en devenir rentier sans les moindres inquiétudes

Le garage répond à des règles d’assurance dont le fonctionnement peut varier selon le type de logement dans lequel le propriétaire vit. Maîtriser ces règles est une véritable nécessité pour un investisseur qui  projette de devenir rentier sans faire face à de grandes difficultés. En tant que lieu fermé et privatif, le garage ne peut pas faire l’objet d’une assurance de copropriété.

Bien connaître le fonctionnement de l’assurance d’un garage pour en devenir rentier sans les moindres inquiétudes

En d’autres termes, c’est l’assurance multirisque-habitation qui est appropriée aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Cette assurance est toujours valable, même si le garage est situé à une adresse différente de celle de la résidence principale de son propriétaire.

D’ailleurs, une assurance multirisque permet de se prémunir de tous les incidents inhérents à l’utilisation d’un garage (vol, incendie, fuite d’eau, explosion, etc.). Pour souscrire à ce type d’assurance, deux cas peuvent se présenter : soit le propriétaire ou le locataire dispose déjà d’une assurance-habitation, soit c’est le cas contraire.

Dans le premier cas, il leur suffit de contacter leur assureur pour lui demander d’effectuer une extension de couverture. Ainsi, ce dernier n’aura qu’à ajouter un avenant au contrat en procédant à une révision des cotisations, si besoin est. Mais dans le cas où le propriétaire ou le locataire ne dispose pas encore d’une assurance-habitation, il lui suffit de souscrire un contrat dédié aux garages.

Bref, l’assurance pour les garages est une garantie pour l’investisseur immobilier dans le cas où sa responsabilité civile est engagée. Ainsi, il peut indemniser les victimes des dommages causés par l’utilisation de son bien. Toutefois, si l’assurance des véhicules intègre déjà les incidents tels que l’incendie ou l’explosion, il n’est plus nécessaire de souscrire de telles garanties pour le garage.

Comment financer l’acquisition d’un garage pour en devenir rentier ?

C’est vrai que pour se lancer dans un quelconque investissement locatif, le financement représente parfois un obstacle majeur. En plus, tout le monde n’a pas la possibilité d’épargner tous les mois pour financer son propre projet d’investissement et un bon nombre d’investisseurs, qui rêvent de devenir rentiers avec les garages, se demandent souvent comment obtenir un financement adéquat.

Comment financer l’acquisition d’un garage pour en devenir rentier

À ce propos, ce ne sont pas les sources de financement qui manquent, mais plutôt les arguments pour les obtenir. Cette affirmation est d’autant plus vraie en France que dans n’importe quel pays de la zone euro. En effet, dans l’Hexagone, les taux d’emprunts poursuivent leur tendance à la baisse depuis quelques années, mais les crédits s’obtiennent avec certaines conditions plus ou moins souples et c’est une opportunité en or pour investir dans les garages tout en créant un patrimoine à l’abri de l’inflation.

Les banques proposent une multitude d’offres avec des modalités de remboursement parfaitement adaptées au profil financier de chacun. Par conséquent, il est plus facile de devenir rentier avec les garages grâce à l’effet de levier du crédit.

Cependant, ces établissements de crédit sont soucieux de ne collaborer qu’avec des investisseurs sérieux et donc solvables. Pour pouvoir tisser un lien de partenariat avec eux, il convient avant tout de faire bonne impression (avoir une situation financière stable, ne pas cumuler des crédits à la consommation, garder des comptes bancaires loin des découverts à répétition, etc.).

Bref, il faut garder à l’esprit que les banques sont toujours disposées à appuyer les investisseurs immobiliers. D’ailleurs, c’est l’essence même de leurs missions.

Devenir rentier avec des garages : qu’en est-il de la fiscalité ?

La fiscalité est bien évidemment un aspect à ne jamais négliger quand une personne se lance dans un investissement locatif. Si elle souhaite devenir rentier dans le plus bref délai avec les garages par exemple, il faudrait exploiter au maximum cet aspect de l’investissement. Le meilleur moyen d’y arriver est de maîtriser les mécanismes de déduction fiscale relatifs à ce bien.

Devenir rentier avec des garages qu’en est-il de la fiscalité

Tout d’abord, il importe de savoir que comme tout bien mis en location, tous les loyers générés par un garage sont considérés comme des revenus fonciers. S’ils n’excèdent pas le montant de 15 000 euros, ils sont imposés selon le régime du micro-foncier. Ils bénéficient, de ce fait, d’un abattement de 30 % compte tenu des divers frais et charges.

Néanmoins, il est possible de basculer dans le régime réel pendant un délai irrévocable de trois ans. L’avantage de ce régime est qu’il permet de déduire toutes les charges liées à l’acquisition et à la détention du garage (dans la limite de 10.700 euros par an), notamment les charges d’intérêts d’emprunt, les charges d’entretien et de rénovation, etc.

En ce qui concerne les plus-values, elles sont fixées à plus de 33,5% (prélèvements sociaux de 15,5% compris), si le garage n’est pas directement rattaché à la résidence principale de son propriétaire. Dans le cas contraire, elles bénéficient d’un abattement dont le montant est proportionnel à la durée de détention du bien. Enfin, les garages bénéficient d’une exonération totale des prélèvements sociaux après trente ans de détention.

Les véritables avantages d’investir dans les garages pour devenir rentier

Outre leur rentabilité, les garages ne nécessitent pas un entretien fréquent, car les risques de dégradation sont réduits si le futur rentier ou son locataire applique un bon dispositif de protection et s’il contracte une assurance à couverture bien élargie. Pour ce qui est du bail, les locations de garages sont reconnues pour leur flexibilité juridique.

Les véritables avantages d’investir dans les garages pour devenir rentier

Par ailleurs, toute location nécessite un contrat de bail écrit. Comme tout contrat, quelques informations essentielles doivent y être mentionnées : nom et adresse des deux parties, la description du bien, le montant du loyer, la durée de la location, les clauses de révision, le montant d’un éventuel dépôt de garantie, etc.

À vrai dire, la mise en location des garages est très avantageuse surtout quand ils sont indépendants de la résidence principale du propriétaire. En effet, dans ce cas de figure, le contrat établi entre le propriétaire et le locataire n’est pas soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, mais plutôt aux articles 1708 et suivants du Code civil.

En d’autres termes, les dispositions de ces articles confèrent une grande flexibilité au bailleur quant à la fixation de la durée de location de son garage (généralement pendant un an), ainsi que le montant des loyers et les conditions relatives à la résiliation du contrat (le contrat de location d’un garage est résiliable tous les trois mois).

En outre, en ce qui concerne la révision périodique des loyers stipulée dans ledit contrat, il convient de les indexer en se référant à l’indice de référence des loyers (IRL) pour atténuer les effets de l’inflation.

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