Plus les années passent, plus les SCPI ou sociétés civiles de placement immobilier confirment leur succès avec un rendement moyen pouvant atteindre les 6.45%. Il s’agit d’une opportunité pour investir dans l’immobilier en France, d’autant plus que le dynamisme du secteur reprend des couleurs. Tout compte fait, il n’y a plus de doute, investir dans la SCPI est l’un des meilleurs moyens pour devenir rentier. Mais comment faire pour saisir cette chance?

Comment devenir rentier avec la SCPI ?

Qu’est-ce qu’un rentier ?

Un rentier est une personne qui perçoit une somme d’argent à un rythme régulier grâce à un ou des placements qu’elle a effectué. Contrairement aux idées reçues, un rentier n’est pas forcément un millionnaire qui ne travaille pas et qui, avachi sur son canapé, attend tout simplement le versement des intérêts de son capital dans son compte en banque.

Le statut de rentier est une valeur personnelle qui se cultive et n’importe qui peut le devenir avec un peu plus de tact et de bon sens, même avec le minimum de capital. Certes, en souhaitant devenir rentier, le but ultime est bien évidemment d’être à l’abri du besoin.

Cet objectif peut être atteint grâce à un processus de décision bien établi dont la durée dépend de la stratégie d’investissement de chacun. Or, il importe de savoir que débuter dans ce milieu demande quelques sacrifices. De ce fait, pour ceux qui souhaitent devenir rentier mais qui ne disposent que d’un capital très faible, voire même inexistant, le mieux serait de se consacrer dans son activité professionnelle pour fournir un effort d’épargne conséquent.

Il existe actuellement des possibilités d’investissement à petit budget, comme la SCPI, qui offrent aux apprentis rentiers une réelle sécurité de placement dans l’immobilier locatif. L’idée c’est de placer son argent dans un environnement sûr et grandir financièrement en toute quiétude, tout en recevant des rentes régulières de plus en plus conséquentes.

Ainsi, devenir rentier ne veut pas dire devenir riche du jour au lendemain, mais plutôt partir sur une bonne base, prendre les bonnes décisions et s’enrichir par ses efforts pour ne plus avoir à travailler laborieusement dans un futur proche.

Qu’est-ce qu’un rentier

Qu’est-ce que la SCPI ?

Devenir rentier avec la SCPI nécessite un minimum de connaissance sur cette forme de placement immobilier tant plébiscitée. En effet, la SCPI ou société civile de placement immobilier est une forme de société dans laquelle tout investisseur peut effectuer un placement d’épargne sécurisé. Ces sociétés collectent des fonds auprès de ces investisseurs pour acquérir des biens immobiliers jugés rentables en matière de location, notamment les bureaux, les centres commerciaux, les entrepôts, les parkings, les usines, etc.

La plupart des locataires choisis par les SCPI sont des acteurs économiques qui ont une certaine notoriété dans leur secteur (des leaders de l’agroalimentaire, de grandes chaînes de la distribution, des grands hôtels, etc.), ce qui constitue une certaine garantie de la rentabilité des investissements.

Pour un rentier qui vient tout juste de commencer son placement, la SCPI est l’investissement idéal, car les procédures sont simplifiées et le contrat bien transparent. En effet, le placement en SCPI consiste à acquérir une part dans la société et en devenant associé, le futur rentier devient propriétaire d’une partie de l’ensemble des immeubles au prorata de la somme qu’il a investie.

Par conséquent, la SCPI lui verse trimestriellement une partie des loyers perçus (si c’est un SCPI de rendement), proportionnellement au montant de sa mise initiale.

La gestion des biens acquis et mis en location appartient à la SCPI. Les patrimoines acquis sont répartis sur plusieurs niveaux géographiques et sectoriels pour maîtriser les risques de vacance. Vu le succès de ce type de placement, il existe actuellement plus de 163 sociétés civiles de placement immobilier en France. En 2017, près de 6 milliards d’euros ont été collectés.

Connaître les différents types de SCPI pour devenir rentier

Sur le marché actuel, trois types de SCPI sont privilégiés par les investisseurs à savoir : la SCPI de rendement, la SCPI de plus-value et la SCPI fiscale. Le premier type de SCPI a été déjà explicité plus haut, les investisseurs achètent des parts dans la société pour que cette dernière puisse acquérir des immobiliers d’entreprise. La mise en location d’immobiliers permet aux rentiers de percevoir des revenus réguliers, proportionnellement à leurs mises.

Par contre, le second type de SCPI est un investissement orienté exclusivement vers les immobiliers d’habitation. Géographiquement, les SCPI de plus-value, appelées aussi SCPI de capitalisation, existent uniquement en France et plus spécifiquement dans la région Île-de-France. Comme son nom l’indique, la principale source de revenus des rentiers est ici la revalorisation du prix de sa part au fil des années.

À cet effet, le dirigeant de la SCPI de plus-value a comme objectif de réaliser cette plus-value tout en générant d’éventuels dividendes exceptionnels à partager aux associés. Le troisième type de SCPI permet à un rentier de profiter des différents dispositifs de défiscalisation en vigueur. Par exemple la SCPI Pinel permet à un investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant dépend de la durée de détention de sa part dans la société. Pour un engagement de détention de 9 ans ou de 12 ans, la réduction d’impôt peut atteindre, respectivement, les 18% ou 21% du montant total de la souscription.

Connaître les différents types de SCPI pour devenir rentier

Mais la SCPI Malraux (ou SCPI de déficit foncier) offre aux rentiers l’occasion de déduire sur son impôt, 22% du montant des travaux de rénovation sans pour autant que ce montant dépasse les 100.000 euros en l’espace d’un an.

Investir dans des SCPI à crédit pour devenir rentier

Si le futur rentier ne dispose pas des fonds nécessaires pour financer la souscription de parts de SCPI, les banques peuvent proposer une offre sur mesure correspondant à son profil financier, notamment un prêt à la consommation affecté ou un crédit immobilier classique. Mais généralement, les banques proposent la seconde option quand la souscription dépasse le seuil de 20 000 euros.

La durée de remboursement peut s’étaler sur 20 ans, de quoi en profiter pour améliorer son train de vie au fur et à mesure de la diminution du capital restant dû. En plus, grâce à la baisse tendancielle des taux d’intérêt moyens sur le marché bancaire, le rentier pourra profiter de ce qu’on appelle communément «l’effet de levier financier ».

En clair, suite à la réalisation d’un bon comparatif entre les offres proposées et une bonne planification, le rendement des SCPI a de très fortes chances de dépasser le taux d’intérêt de l’emprunt, auquel cas le placement effectué par le futur rentier pourrait générer une marge de manœuvre supplémentaire. Le plus grand avantage de cette option est donc la possibilité de déduire les intérêts de l’emprunt du montant des revenus fonciers procurés par le placement en SCPI.

Côté fiscalité, si le rentier décide de revendre ses parts, l’impôt sur la plus-value s’élève à 19 %. Mais il peut bénéficier d’un abattement selon la durée de détention. Par exemple, au bout de vingt-deux ans, il bénéficie d’une exonération totale. Il importe de remarquer que le financement de la souscription de parts de SCPI à crédit nécessite une bonne capacité d’endettement. D’ailleurs, c’est le premier critère que les banques vérifient avant qu’elles décident de donner leur appui à un aspirant rentier. Pour cela, ce dernier est amené à offrir une certaine garantie financière à l’établissement de crédit, par exemple un revenu salarial issu d’un emploi stable.

Investir dans des SCPI à crédit pour devenir rentier

Certaines banques acceptent de financer la souscription à condition que l’emprunteur choisisse une SCPI commercialisée par leurs propres filiales, même si elle n’est pas la SCPI la plus performante sur le marché. Pour contourner ce problème, le mieux c’est de s’adresser directement à un Crédit foncier ou à un courtier professionnel.

Acheter des SCPI au comptant pour devenir rentier

La souscription au comptant est un mode de financement à part entière qui permet de se soustraire de diverses contraintes telles que l’engagement vis-à-vis des banques, le fait de devoir consacrer beaucoup de temps à constituer les dossiers relatifs au contrat d’emprunt, etc.

Étant donné que le futur rentier dispose d’une épargne immédiatement disponible pour investir, il peut utiliser tout ou partie de ses liquidités pour acheter des parts de SCPI. En plus d’éviter les contraintes citées plus haut, le plus grand avantage de la SCPI au comptant c’est qu’elle offre une perspective de revenus complémentaires dans les plus brefs délais.

De ce fait, c’est le mode de placement idéal pour les rentiers qui ont une TMI ou tranche marginale d’imposition faible et qui ne perçoivent pas encore d’autres revenus fonciers. La SCPI au comptant permet à la fois de faire fructifier son placement à un niveau de rentabilité très attrayant (un rendement supérieur à 4%).

C’est un choix rationnel d’autant plus que les autres instruments d’épargne tels que le Livret A affiche une performance stagnante depuis trois ans. En effet, son rendement a de très fortes chances d’être bloqué à 0,75 % jusqu’à fin janvier 2020.

De ce fait, les épargnants français se ruent vers des placements sûrs mais qui promettent un gain substantiel, c’est le cas de la SCPI. Tout en effectuant une diversification de patrimoine aux risques mutualisés, le ticket d’entrée des SCPI au comptant est très accessible (certains enseignes proposent des souscriptions de parts à partir de 200 euros l’unité).

Souscrire à des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie pour devenir rentier

Pour rappel, l’assurance-vie est un placement de long terme. Elle a pour vocation d’origine de garantir le versement d’une certaine somme d’argent en cas de survenance d’un évènement lié à l’assuré. Mais en France, l’assurance-vie est équivalente à un contrat d’assurance décès, c’est-à-dire que le capital doit être versé au souscripteur s’il décède avant le terme du contrat.

Par contre, s’il est encore vivant avant ce délai, seul le remboursement des primes versées pendant la durée du contrat, majoré des éventuels intérêts techniques prévus dans le contrat, est possible. Puisque l’assurance-vie ne génère pas un gain immédiat pour le rentier, elle peut être utilisée pour investir en SCPI.

Bien évidemment, tous les avantages fiscaux valables en assurance-vie le sont aussi pour la SCPI. En effet, les revenus perçus ne sont pas imposables tant qu’ils restent investis dans le contrat d’assurance-vie. D’ailleurs, les retraits effectués à partir de la huitième année de placement font l’objet d’une très faible imposition.

Tout retrait annuel d’intérêts ne dépassant pas les 4.600 euros est défiscalisé (9.200 euros pour un couple marié). Quand ce seuil est dépassé, tout retrait supplémentaire fait l’objet d’un nouveau prélèvement forfaitaire unique appelé «flat tax», dont le taux en vigueur est de 30 % (prélèvements sociaux compris).

Souscrire à des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie pour devenir rentier

Tout cela pour dire que les avantages de la combinaison de l’assurance-vie avec la SCPI sont indéniables si la tranche d’imposition est élevée. C’est un véritable «duo gagnant», car tout en gardant un bon horizon de sécurité financière sur le long terme via l’assurance-vie, l’investisseur devient doublement rentier et peut prétendre à la perception d’un revenu supplémentaire tous les trois mois.

Opter pour la SCPI en démembrement pour devenir rentier

Pour diverses raisons (fiscales ou autres), certains épargnants sont incités à détenir non pas la pleine propriété, mais une partie du droit de propriété. Cette technique est appelée le démembrement de propriété.

Par définition, c’est un mécanisme juridique régi par le Code civil, une technique patrimoniale qui consiste à séparer la propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouissance du bien) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien). Par conséquent, quand le futur rentier souhaite acheter des parts de SCPI en démembrement, il aura le choix entre acquérir la nue-propriété des parts ou l’usufruit de celles-ci.

Pour ce qui est de l’acquisition de la nue-propriété des parts de SCPI, c’est un type d’investissement particulier adapté aux plus grands contribuables souhaitant bénéficier d’une défiscalisation d’impôt sur la fortune (ISF) pendant plusieurs années.

Ce type de SCPI leur permettra de consacrer une grande partie du montant de l’impôt économisé afin de préparer leur retraite. Certes, opter pour ce type de placement ne permet pas de percevoir les revenus issus de la mise en location du bien acquis par la SCPI (c’est l’usufruitier qui les perçoivent), mais pendant la durée du démembrement, l’épargnant obtient une rente indirecte équivaut au montant de l’ISF non déclaré pendant la durée du démembrement. Au terme de celui-ci, il redevient plein propriétaire des parts et encaisse les revenus locatifs.

Opter pour la SCPI en démembrement pour devenir rentier

Le Code général des impôts prévoit qu’il appartient à l’usufruitier de payer l’ISF pendant la période de démembrement. Dans ce cas, l’usufruit des parts de SCPI est fait pour les apprentis rentiers désireux de percevoir un revenu locatif régulier, mais non redevables à L’ISF ou qui en sont faiblement imposés. C’est aussi un excellent moyen de défiscaliser si le rentier est un dirigeant d’entreprise imposable à l’impôt sur les sociétés (IS).

Savoir choisir entre la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable pour devenir rentier
Devenir rentier implique une bonne connaissance de la nature des capitaux qui constituent les SCPI exerçant sur le marché français et même au niveau européen. L’AMF ou Autorité des Marchés Financiers reconnaît deux types de statuts pour les SCPI, à savoir celles à capital fixe et celles à capital variable. Le statut de la SCPI est donc un facteur très important qu’il faut bien prendre en compte lors de la souscription.

Pour ce qui est de la SCPI à capital variable, sa taille est directement liée aux demandes de souscription (acquisitions) et aux demandes de retrait (ventes). Les parts peuvent être émises tant que le capital dit «capital plafond» n’est pas atteint.

De ce fait, le montant du capital de ce type de SCPI peut être modifié à tout moment étant donné que les investisseurs peuvent entrer et sortir du marché sans grandes contraintes. Mais comme le marché est bien encadré, les ventes des parts doivent passer par l’intermédiaire des gérants. Ils fixent le prix des parts en fonction de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI.

Néanmoins, cet encadrement combiné avec une bonne flexibilité joue en faveur des investisseurs qui aspirent à devenir rentier par la SCPI, car la spéculation y est inexistante. En plus, la liquidité des parts est assurée par la société de gestion, ce qui n’est pas vraiment le cas dans une SCPI à capital fixe.

Opter pour la SCPI en démembrement pour devenir rentier

La SCPI à capital fixe dispose d’un capital constant qui est inscrit dans son statut. Le montant de ce capital ne peut être augmenté que par décision unilatérale de l’Assemblée Générale. C’est à ce moment-là que les investisseurs peuvent souscrire des parts. Ces derniers peuvent aussi procéder à cette souscription sur le marché secondaire à des prix déterminés par la loi de l’offre et de la demande. Par conséquent, des actes de spéculation peuvent apparaître sur le marché.

Les pièges à éviter pour devenir rentier avec la SCPI

À l’heure où le rendement des autres placements tels que le Livret A ou l’assurance-vie est en berne, tout le monde se tourne vers les SCPI. Cette ruée est parfois accompagnée d’un léger manque de discernement en ce qui concerne les offres disponibles sur le marché. En effet, une bonne analyse préalable de la compatibilité entre ces offres et le profil financier du futur rentier est un élément important pour assurer un investissement rentable.

Une des erreurs à éviter est de contracter un crédit sans avoir établi une stratégie d’investissement clair et viable, surtout quand le fonds emprunté est conséquent. En effet, le fonds emprunté qui servira à acquérir les parts de SCPI doit être dépensé sur la base d’un projet de souscription préétabli (la ou les sociétés doivent être identifiée(s) à l’avance, les rendements bien planifiés, etc.).

L’erreur serait aussi de prendre trop de risque en espérant faire un gain rapide. Mieux vaut investir sur une base saine et grandir financièrement sur une période un peu longue plutôt que de faire faillite du jour au lendemain. Par précaution, l’idéal serait de faire appel à un professionnel de la SCPI pour que le rêve de devenir rentier ne finisse pas en cauchemar.

Voici un autre article pour en savoir plus sur la meilleure SCPI à choisir et des conseils sur les rendements de ces dernières.

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