Connues pour leurs avantages fiscaux et leur capacité à générer des loyers réguliers, les résidences étudiantes sont un excellent moyen pour devenir rentier dans les meilleures conditions. Avec plus de 1,15 million d’étudiants français vivant en dehors du foyer familial, l’investissement dans les résidences étudiantes constitue une belle opportunité.
Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?
Les résidences étudiantes font partie des résidences dites de service et doivent disposer de toutes les caractéristiques nécessaires pour satisfaire les besoins spécifiques des étudiants qui y vivent, notamment l’existence de laveries automatiques, d’espaces de travail individuel ou collectif avec une ambiance calme, des cafétérias dans les parties communes, mais également des systèmes de connexion Internet à distance haut débit.
En tant que lieu de vie destiné aux étudiants, le pourcentage des locataires qui occupent la résidence doit être au moins égal à 70%. Pour que les étudiants puissent gagner du temps dans leurs déplacements, les résidences étudiantes sont généralement placées à proximité des universités et de toutes autres commodités (pharmacies, centres commerciaux, etc.).
En outre, l’emplacement doit se situer dans un endroit qui offre une atmosphère conviviale et une sécurité permanente. Les loyers s’alignent plus ou moins à ceux proposés sur le marché des parcs locatifs privés, à quelques exceptions près : ils comprennent les charges liées à l’électricité, à la connexion Internet, à l’assurance, aux taxes d’habitation. Ils intègrent également les allocations de logement social ou ALS.
Pour devenir rentier, il faut bien choisir la localisation de sa résidence étudiante
En France, la pénurie de logements accentuée par un écart considérable entre l’offre et la demande apparaît comme une évidence. La preuve : malgré la réalisation du « plan des 40 000 logements » lancé du temps de l’ancien président Hollande, l’actuel gouvernement a déjà concocté un nouveau plan quinquennal de construction et de réhabilitation de 60 000 logements étudiants publics supplémentaires. Les investisseurs privés contribuent activement dans la réduction de cet écart.
D’ailleurs, soutenues par un marché très demandeur, les résidences étudiantes ont le vent en poupe d’autant plus que c’est un investissement fortement plébiscité. Avec un budget qui dépasse à peine les 80 000 euros, l’investisseur a l’embarras du choix pour devenir rentier rapidement. Il peut opter pour un petit studio ou un appartement à deux pièces plus facile à gérer.
Néanmoins, la localisation est un détail important. C’est vrai qu’une grande partie de ces résidences se situent dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux ; bref, des villes où se situe le noyau du savoir et qui en font la notoriété du système éducatif français dans le monde.
Mais il est fort possible de trouver sa perle rare dans les villes périphériques ayant une antenne universitaire rattachée aux grandes écoles d’ingénierie, de commerce ou de paramédical. Ce sont autant de créneaux à ne jamais négliger. À noter que les universités réparties dans les quatre coins de l’Hexagone accueillent jusqu’à 30 000 étudiants supplémentaires chaque année. Ce qui offre encore de belles perspectives de croissance de la demande en fonction du contexte local.
Devenir rentier avec les résidences étudiantes : les avantages fiscaux
Tout d’abord, il importe de remarquer que l’investissement dans une résidence étudiante est juridiquement considéré comme un investissement en LMNP (location meublée non professionnelle). De ce fait, son propriétaire peut bénéficier des avantages fiscaux permis par le dispositif fiscal Censi-Bouvard pour devenir rentier à moindre coût. Ce dispositif permet de réduire l’impôt sur le revenu à hauteur de 11% du prix hors taxes du bien acquis, sans pour autant dépasser le seuil de 300 000 euros.
Pour plus de précision, la réduction s’étale sur 9 ans. Dans le cas où le montant de la réduction fiscale est supérieur au montant à payer, celui-ci peut être reporté sur 6 ans. La loi Censi-Bouvard permet également d’effectuer une récupération de la TVA après l’achèvement de l’immeuble et celle-ci est définitivement acquise au bout de 20 ans de détention. La revente du bien avant ce délai engendrera bien évidemment un remboursement de la somme récupérée au prorata des années restantes.
Par ailleurs, le propriétaire d’une résidence étudiante est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui lui permet de calculer son impôt sur les bénéfices en déduisant les amortissements liés au bien loué.
Lors de sa déclaration fiscale, le propriétaire peut inscrire à l’actif les revenus locatifs et au passif toutes les charges relatives à l’acquisition et à la détention du bien loué, notamment les charges d’entretien et de réparation, les taxes foncières, les intérêts d’emprunt ainsi que les dotations aux amortissements. L’amortissement doit représenter au moins 80 % du prix d’acquisition hors taxes du bien et il est à répartir sur une vingtaine d’années.
Recourir au crédit pour financer l’acquisition d’une résidence étudiante afin de devenir rentier
Les résidences étudiantes sont plus accessibles pour les primo-accédants désireux de devenir rentiers dans le plus bref délai. Pour gagner son indépendance financière aisément, l’aspirant rentier a plutôt intérêt à investir dans les petites surfaces, types studio de 18 à 22 mètres carrés. Avec un prêt immobilier de 100.000 euros, il peut booster ses recettes locatives par la combinaison des avantages fiscaux et de l’effet de levier du crédit.
En effet, à l’heure où les taux d’emprunt se situent à un niveau spectaculairement bas (1,54 % en moyenne selon l’observatoire crédit logement/CSA), il est devenu plus intéressant de recourir au crédit et consacrer son épargne à des investissements de court terme. Vu que les intérêts sont déductibles du montant des loyers, le futur rentier pourra mettre tous les atouts de son côté pour réussir son investissement.
Autrement dit, l’endettement n’aura aucun effet indésirable sur l’état de ses finances étant donné que la résidence étudiante offre une rentabilité pérenne et stable.
Si l’investisseur trouve que le moment est propice, il peut acquérir plusieurs logements en une année pour agrandir son patrimoine. Mais attention, un crédit immobilier est un engagement à long terme, il faut bien mettre les points sur les «i» avant de signer le bail commercial avec la société de gestion en ce qui concerne l’organisation des visites, la perception des loyers et l’assurance aux impayés.
