Voir les choses en grand permet de rapporter gros. En tout cas, c’est ce que pensent la plupart des investisseurs qui ont opté pour les immeubles de rapport. Avec un faible risque de vacance locative et un coût de détention nettement plus réduit, devenir rentier avec un immeuble de rapport est l’un des meilleurs moyens pour investir en toute tranquillité. Mais comment s’y prendre ?
Comment devenir rentier avec un immeuble de rapport ?
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
L’immeuble de rapport appelé aussi « immeuble à loyers » est un immeuble dont le style architectural est apparu pour la première fois vers le 18e siècle. Très répandus à partir du règne de Louis XVI, les immeubles de rapport sont considérés comme de véritables figures emblématiques dans certaines villes telles que Paris.
Comme leur nom l’indique, cette catégorie d’immeuble est surtout destinée à la location et ils ont été conçus pour rapporter à leurs propriétaires des rentes perçues grâce aux loyers des ménages qui y vivent et dont la répartition par étage suit un standard bien précis. Un immeuble de rapport appartient normalement à un seul propriétaire.
Il est aux antipodes de la copropriété, car le but est d’acquérir un immeuble entier de taille conséquente composé d’un certain nombre de lieux de vie dans le but de les louer. La mise en location permet de tirer profit de tous les avantages liés à son envergure et donc aux économies qu’il est possible de réaliser.
Les immeubles de rapport peuvent comporter plus de sept étages, mais généralement ils sont bâtis avec cinq étages au minimum. La plupart du temps, leur rez-de-chaussée accueille des box commerciaux et les étages comportent des studios, des appartements ou des duplex
La réputation des immeubles de rapport monte en flèche ces dernières années, surtout dans les grands bassins d’emplois tels que Paris, Nantes ou Lyon ; des endroits où les locations sont boostées par des activités économiques de plus en plus concentrées et attractives. Par ailleurs, dans les petites villes, il est également possible d’acquérir des immeubles de rapport à fort potentiel locatif à des prix étonnamment bas.
Bien choisir un immeuble de rapport pour devenir rentier
Comparativement à la mise en location de logements répartis dans plusieurs adresses, l’investissement locatif dans l’immobilier de rapport est extrêmement intéressant surtout pour ceux qui souhaitent devenir rentier. Au lieu de s’éparpiller dans cinq ou huit petits logements dont la gestion pourrait s’avérer assez complexe, un apprenti rentier gagnerait à focaliser son énergie dans un immeuble de rapport.
Dans ce type d’investissement, le premier critère à prendre en compte est le rapport qualité-prix. En effet, il n’y a rien de mieux qu’un immeuble avec un bon emplacement même si le prix dépasse légèrement la moyenne. Mais malgré cet atout, le rendement doit être analysé à l’avance. Par exemple, un immeuble qui se trouve à l’endroit idéal, mais dont le rendement espéré ne dépasse même pas le seuil de 1 % n’en vaudrait pas la chandelle.
L’acquisition d’un immeuble de rapport présente de nombreux atouts. Il permet à l’investisseur d’acquérir son bien à faible ticket d’entrée. De plus, les coûts relatifs à la gestion et au bon fonctionnement du projet sont relativement plus faibles. Face à l’investissement en immobilier classique, cet investissement permet d’obtenir une meilleure rentabilité locative et de déléguer sa gestion, l’investisseur se retrouve donc épargner de toute gestion.
Outre ces avantages, l’investissement en immeuble de rapports permet une meilleure mutualisation des risques sur plusieurs biens. Il offre le meilleure couple rendement/risque avec une possibilité de céder les biens petits à petits avec un meilleur prix.
Il est vrai qu’acheter un immeuble de rapport présente de nombreux atouts, néanmoins avant de se lancer dans tel investissement, il est recommandé de bien comprendre son fonctionnement, ses avantages et inconvénients voire même sa fiscalité.
Après avoir compris le fonctionnement d’un investissement en immeuble de rapport, vous pouvez vous lancer dans votre projet. Il faut également noter que des conseillers en gestions de patrimoine peuvent vous aider à mener à bien votre projet via notre rubrique contact.
Certains investisseurs pensent que seuls les immeubles de rapport dans les grands centres urbains sont susceptibles d’intéresser les locataires, mais il n’en est pas toujours ainsi. La raison est qu’avec un immeuble de rapport remis à neuf, mais localisé dans les villes périphériques, où l’environnement est calme et reposant, les locataires seront toujours intéressés surtout quand l’endroit est plus spacieux et le loyer plus accessible.
Concernant sa taille, commencé par un immeuble de rapport avec trois ou quatre appartements pourrait être une bonne stratégie pour pouvoir maîtriser les éventuels risques inhérents à la mise en location.
En effet, les immeubles de grande taille requièrent de solides expériences ne serait-ce qu’en matière de gestion de locataires. Pour un futur rentier, un bien immobilier de taille moyenne serait plus approprié pour apprendre les ficelles du «métier». En outre, investir dans l’immeuble de rapport nécessite une estimation minutieuse du coût d’acquisition du bien.
L’idée est de prévoir les frais divers (frais de mutation, frais de notaire, etc.) et de vérifier tous les aspects techniques du bien (efficacité énergétique, etc.) afin de faire fructifier l’investissement dans le plus bref délai.
Connaître les avantages d’un immeuble de rapport pour devenir rentier
Acquérir un immeuble de rapport n’est pas du seul ressort des gros investisseurs. Au contraire, c’est un rêve tout à fait réalisable et sa rentabilité ne fait qu’aiguiser la motivation des banques désireuses de créer un partenariat gagnant-gagnant.
Tout d’abord, les futurs rentiers qui souhaitent acquérir un bien immobilier à un prix raisonnable trouveront leur compte dans les immeubles de rapport, car le prix du mètre carré y est très largement réduit (aux alentours de 800 euros par mètre carré dans les grandes villes). En effet, vu la taille de l’immeuble, il est toujours possible de négocier un «prix de gros». Les frais de notaire sont dégressifs, car leur règle de calcul veut que plus le prix du bien est conséquent moins ils sont importants.
Par exemple, en acquérant cinq appartements de type T3 à 100 000 euros, l’investisseur paie 5 x 7 769 euros soit 38 845 euros. Par contre, en optant pour un immeuble de rapport de 500 000 euros, les frais de notaire s’élèveront à 32 500 euros, soit une économie d’environ 18%.
La gestion locative est nettement plus efficace du fait de la concentration des logements loués dans le même lieu, donc plus besoin de parcourir des kilomètres pour entretenir son patrimoine immobilier.
Les coûts de rénovation sont plus faibles, car l’envergure des ouvrages permet de bénéficier d’une remise. Puisque l’immeuble de rapport n’appartient qu’à un seul propriétaire, fini les réunions interminables entre les copropriétaires qui, parfois, ne sont jamais d’accord sur rien. Désormais, le rentier est le seul maître à bord, il évite les frais de syndic, il fait ce qu’il veut comme bon lui semble pour rentabiliser son investissement.
Comment financer l’acquisition d’un immeuble de rapport pour devenir rentier ?
Les banques proposent des crédits immobiliers parfaitement adaptés aux profils financiers des aspirants rentiers. Par ailleurs, afin d’éviter un blocage de financement au bout de deux ou trois acquisitions successives d’appartements différents, le mieux serait de se focaliser sur l’achat d’un seul bien tel qu’un immeuble de rapport. C’est une stratégie rationnelle étant donné qu’actuellement les banques craignent la survenance d’un «emballement immobilier».
Elles ne financent que des projets d’acquisition fiables (de préférence à but locatif et non pour la revente), bien conçus et dont les «cash flow» issus des loyers sont bien crédibles. De ce fait, les dossiers à adresser aux banquiers doivent être bien solides dans leurs arguments.
Investir dans un immeuble de rapport requiert une capacité de prévision très objective en ce qui concerne les travaux à effectuer au cours du temps, d’autant plus que le propriétaire en est le seul et unique responsable. Ainsi, cela implique d’effectuer un choix optimal sur la durée et le montant du crédit immobilier à contracter.
Avec de bons locataires et un prêt qui s’étale sur un délai de 20 ans, l’investisseur devrait être capable d’obtenir une rente locative nettement supérieure au montant des mensualités à verser, et donc de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Trouver le financement adéquat c’est consulter le maximum d’offres proposées par les banques concurrentes.
En principe, une banque préfère ne pas financer toute seule un projet d’envergure tel que l’acquisition d’un immeuble de rapport. Mais ce n’est pas une raison pour se décourager, il est possible d’obtenir deux ou trois accords de principe de la part de deux ou trois différents enseignes.
L’idée est de se faire financer à 110% c’est-à-dire obtenir de ces banques la totalité des fonds nécessaires à l’investissement, y compris les frais d’agence, les frais de notaire, les frais de garanties, les frais de dossiers.
Bien évaluer un immeuble de rapport pour devenir rentier
Un futur rentier se doit d’accorder beaucoup d’importance à l’évaluation préalable de l’immeuble de rapport avant de se lancer dans son projet d’investissement. Cette évaluation doit être effectuée par un expert pour rassurer les banques et surtout pour assurer qu’il générera une bonne plus-value en cas de revente. L’évaluation de l’immeuble doit se baser non seulement sur son emplacement, mais surtout sur sa rentabilité.
En effet, contrairement aux logements individuels, les immeubles de rapport sont acquis principalement pour leur rendement locatif. Par ailleurs, les articles L 271-4 à L 271-6 du Code de la construction exigent la réalisation d’un certain nombre de diagnostics, à savoir les diagnostics amiante et plomb (prévus par les articles L. 1334-5 à 1334-13 du Code de la santé publique), diagnostic de performance énergétique, d’installation de gaz et d’électricité (prévus par les articles L. 134-1, L. 134-6 et L. 134-7 du Code de la construction et de l’habitation), etc.
Ces diagnostics sont utiles pour prévoir le coût des éventuels travaux à réaliser. C’est l’une des raisons pour lesquelles le dossier technique doit être annexé à l’acte de vente.
Les méthodes d’évaluation par comparaison et par le revenu restent les meilleures méthodes pour arriver à une estimation qui se rapproche le plus de la réalité.
La première méthode consiste à établir la valeur d’un immeuble de rapport sur la base des prix constatés lors de transactions de biens similaires. Ces prix vont servir de références. La deuxième méthode est fondée sur le principe selon lequel la valeur d’un immeuble dépend du revenu qu’il peut procurer, c’est-à-dire son revenu locatif.
Savoir tirer parti des avantages fiscaux liés à l’immeuble de rapport pour devenir rentier
Pour devenir rentier, il est primordial de connaître les bases de la fiscalité immobilière. En effet, les charges fiscales sont des charges permanentes et elles doivent être prises en compte pour apprécier la rentabilité réelle d’un projet d’investissement orienté vers l’acquisition d’un immeuble de rapport. Pour la mise en location d’un immeuble nu, l’investisseur a le choix entre le régime micro-foncier et le régime du réel.
Le premier régime consiste à déclarer le montant annuel des loyers hors charges et de bénéficier d’un abattement de 30 % sur la somme déclarée. En clair, le rentier ne sera imposé que sur les 70 % de son revenu locatif annuel. A noter que l’abattement forfaitaire de 30% est toujours valable même si aucune charge ne pèse sur le bien acquis.
Contrairement au micro-foncier, le second régime consiste à effectuer une déclaration «au réel» des revenus fonciers.
Ceci afin de pouvoir déduire certaines charges du montant du loyer annuel. Ces charges peuvent être des dépenses de travaux de réparation et d’amélioration, des commissions versées pour la gestion locative, des intérêts d’emprunt, des déductions forfaitaires spécifiques dans le cadre de divers dispositifs tels que Pinel, Borloo neuf, Scellier intermédiaire, etc
Si le futur rentier a opté pour une location meublée, ses revenus locatifs ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais plutôt comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela peut représenter certains atouts, notamment l’application d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles tirées de la mise en location.
De ce fait, dans chaque tranche d’imposition, seuls 50% des revenus locatifs sont imposables, mais à condition que le montant total des recettes locatives annuelles ne dépasse pas 33.200 euros.
Comment estimer le rendement locatif d’un immeuble de rapport pour devenir rentier ?
Le résultat de l’estimation du rendement locatif d’un immeuble de rapport est une source d’informations indispensable pour évaluer la rentabilité de l’investissement dans le temps. C’est en quelque sorte un passage obligé surtout pour un apprenti rentier qui a financé son projet à l’aide d’un crédit immobilier.
L’objectif est de faire en sorte que l’investissement s’autofinance, ce qui nécessite un niveau de rendement à la fois élevé et stable d’une année à l’autre. Pour calculer le rendement annuel de l’immeuble de rapport, il suffit de diviser le montant du revenu locatif annuel généré par le bien par son prix de revient lors de l’acquisition.
Mais pour obtenir un taux de rendement net qui reflète vraiment la réalité, il faut prendre en compte diverses charges pour ne pas biaiser le résultat obtenu. Par exemple, en plus des divers impôts et taxes liés à la transaction, le prix de revient du bien immobilier doit inclure divers frais tels que les frais de notaire, les frais d’agence, les frais de garantie, etc.
En ce qui concerne le revenu locatif annuel, son montant doit être imputé de toutes les charges non récupérables telles que la taxe foncière, les frais de gestion, l’impôt sur la fortune (ISF).
Par précaution, certains investisseurs prennent en considération les dépenses imprévisibles inhérentes à tous les immeubles mis en location, à savoir les petits problèmes de plomberie et d’installation électrique, les petits problèmes de toiture, les petits travaux de rafraîchissement avant d’accueillir un nouveau locataire, etc.
Bref, pour avoir un rendement élevé, et donc une rentabilité à la hauteur de ses attentes, la seule solution c’est de trouver un immeuble de rapport au meilleur prix avec un revenu locatif élevé.
Maîtriser les difficultés inhérentes à la gestion d’un immeuble de rapport pour devenir rentier
C’est vrai que rien n’est parfait dans l’immobilier. Quand une personne veut devenir rentier grâce à un immeuble de rapport, il faut prévoir et maîtriser les difficultés inhérentes à ce type d’investissement locatif. Des locataires qui ne s’entendent pas, c’est le genre de difficulté le plus courant dans les immeubles de rapport.
Pourtant, il est possible de prévenir ce genre de problème en choisissant les locataires sur des critères bien précis. L’idée est de sélectionner des locataires qui ont des traits communs dans leur mode de vie et leur activité professionnelles afin d’assurer une cohabitation harmonieuse.
Aussi, il faut autant que possible disposer de compteurs individualisés pour l’électricité, l’eau, et le gaz. Pour répondre aux doléances des locataires sur des réparations légères telles que les fuites d’eau, les pannes d’électricité ; le fait d’avoir de bons contacts avec des artisans ou d’autres bricoleurs polyvalents pourrait beaucoup servir ne serait-ce que pour évaluer les dégâts et les réparer au meilleur prix.
En ce qui concerne la prévention des impayés de loyers, il serait plus prudent de vérifier la situation financière d’un locataire avant de signer le contrat de bail ou de location (s’assurer qu’il est bien solvable).
Ensuite, exiger des paiements par virements bancaires automatiques et ponctuels. Par ailleurs, la plupart des propriétaires immobiliers optent aussi pour l’exigence de cautions ou la souscription d’une assurance loyers impayés.
La montée en gamme de l’immeuble de rapport : un défi à relever pour devenir rentier
Détenir un immeuble de rapport est un investissement durable, c’est un bien qui s’entretient en permanence, car sa rentabilité dans le temps en dépend. De ce fait, sa convivialité et son confort doivent se parfaire d’année en année. C’est comme une boutique, pour prétendre à des clients « premium » et y mettre le prix, il faut se démarquer des autres et proposer un environnement agréable.
Pour atteindre un tel objectif, un aspirant rentier doit disposer avant tout d’un budget spécial montée en gamme. Ce n’est pas nécessairement un budget conséquent, mais juste quelques centaines d’euros mises de côté chaque mois pour l’embellissement du patrimoine.
C’est d’autant plus un investissement utile et la raison est simple : même si un locataire a signé le contrat, rien ne l’empêche d’effectuer des comparaisons et à la moindre occasion, il pourrait changer d’avis s’il a pu trouver mieux ailleurs.
Or, si l’investisseur veut devenir rentier dès la mise en location de l’immeuble tout en payant ses mensualités sans encombre, il a intérêt à ce que le taux de vacance mensuel soit le plus faible possible et donc, que les locataires restent le plus longtemps possible.
