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Comment devenir rentier avec un investissement locatif ?

Devenir rentier avec un investissement locatif

Avec l’actuelle volatilité du marché financier et le rendement assez maigre du Livret A, il n’y a rien de plus rassurant que de privilégier l’investissement locatif pour devenir rentier.

À la fois rentable et durable, il n’arrête pas de susciter l’engouement des épargnants français depuis maintenant 25 ans. Alors comment tirer profit de ce type placement étant donné que le marché immobilier est en pleine forme ?

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Tout le monde en a sûrement entendu parler, mais il convient quand même de retenir quelques concepts pour avoir les idées claires. D’ailleurs, cela peut être très utile pour ceux ou celles qui veulent devenir rentier dans un futur proche.

L’investissement locatif est une décision qui consiste à acquérir un ou plusieurs biens immobiliers (au comptant ou à crédit) dans le seul but de le(s) mettre en location afin d’en tirer un revenu régulier tout en créant un patrimoine progressif.

Qu'est-ce qu’un investissement locati

En clair, l’intérêt principal d’une telle décision réside dans sa rentabilité locative, c’est-à-dire que les charges relatives à l’investissement (mensualités, dépenses d’entretien, etc.) doivent être couvertes en partie, voire totalement, par les revenus locatifs et les avantages fiscaux dont bénéficie l’investisseur.

Bon nombre d’investisseurs ont pu donner un véritable coup de boost à leur niveau de vie tout en ayant droit à une retraite heureuse et bien apaisée grâce à l’investissement locatif. La raison est simple : les résultats sont palpables dans un laps de temps nettement plus réduit et les moyens pour arriver à ses fins sont aujourd’hui à portée de main.

Cependant, pour être sûrs de faire le bon choix, la plupart des investisseurs qui souhaitent accéder au statut de rentier n’ont pas hésité à contacter les professionnels du secteur immobilier ne serait-ce que pour leur demander des conseils avisés.

En effet, investir dans l’immobilier locatif est un projet qui se prépare à l’avance, il doit être mûrement réfléchi et demande de la rigueur pour faire de la réussite son ultime objectif.

Le rapport qualité-prix est l’un des piliers de l’investissement locatif pour devenir rentier

Acquérir pour louer reste toujours un bon plan pour faire fructifier son placement dans de meilleures conditions. Pourtant, il y a des paramètres à prendre en compte avant de jeter son dévolu sur un bien immobilier quelconque.

Certes, chacun a sa propre grille d’évaluation quand il s’agit de choisir un bien immobilier à acquérir. Mais ce qui est certain c’est qu’un investissement locatif a plus de chance de réussir quand les critères affectifs n’entrent pas en jeu.

Le rapport qualité-prix est l’un des piliers de l’investissement locatif pour devenir rentier

En d’autres termes, le choix doit se faire en toute objectivité en gardant en tête que seul le rapport qualité-prix représente un critère de choix pertinent pour un logement à louer. Par exemple, ce n’est pas parce qu’une maison rappelle à l’acheteur ce film tellement romantique qu’il aimait tant qu’il irait jusqu’à l’acquérir sur un vrai coup de foudre.

Un immobilier locatif n’est pas forcément un immobilier de son goût mais plutôt de celui des autres. De ce fait, le futur rentier a plutôt intérêt à déterminer au préalable les besoins de son futur locataire.

La question qu’il devrait se poser c’est : est-ce qu’il souhaite faire louer son bien immobilier pour les étudiants, ou comme atelier de fabrication, ou plutôt pour servir d’entrepôt ?

Bref, il y a plusieurs manières d’affecter un immobilier locatif à une ou des utilisations particulières, ce qui implique de faire correspondre les besoins des éventuels locataires avec l’emplacement et la nature du bien à acquérir et c’est là que le concept de rapport qualité-prix entre en scène.

Il est évident qu’un bien immobilier, même doté d’un excellent emplacement, mais qui coûte horriblement cher -aussi bien en matière d’acquisition que de détention- n’est pas du tout rentable.

Bien évidemment un bon rapport qualité-prix va de pair avec une bonne rentabilité ; et un immobilier locatif rentable est un bien à prix raisonnable qui offre un fort potentiel locatif.

Pour le comprendre, il suffit de se référer à ces investisseurs immobiliers australiens qui achètent des logements en plein désert. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’ils sont certains d’en trouver preneurs et ils ont raison, car le tourisme en plein désert australien fait mouche en ce moment. Tout cela pour dire que l’investissement locatif est une question de détermination de besoins avant tout et l’optimisation du montant du loyer vient tout seul.

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Les astuces pour financer un investissement locatif pour devenir rentier

Pour les investisseurs capables de financer seuls l’acquisition de leur immobilier locatif, c’est une bonne chose. Mais pour ceux qui ne disposent pas d’un capital de départ, mais qui veulent à tout prix devenir rentier, les banques sont là pour les appuyer.

D’ailleurs, vu la flexibilité des conditions d’emprunt sur le marché et la faiblesse des taux d’intérêt (1.5% en moyenne pour les crédits immobiliers étalés sur 20 ans), il n’y a aucune raison de ne pas en profiter, car la situation du marché immobilier actuel permet de tabler sur des revenus locatifs en perpétuelle croissance.

Les astuces pour financer un investissement locatif pour devenir rentier

Les offres proposées par les banques sont toutes attrayantes et, parfois, les emprunteurs ont un peu du mal à s’y retrouver. Or, parmi les mieux il y a toujours les meilleurs ; et c’est pour cette raison qu’il est préférable de faire appel à un courtier pour dénicher la meilleure offre vu que son honoraire est, dans la plupart du temps, déductible des intérêts de l’emprunt.

En fait, le but c’est d’emprunter à un coût minimal pour bénéficier de l’effet de levier du crédit afin de tirer une rente dès l’encaissement du premier loyer (c’est tout à fait possible si le montant du loyer dépasse le montant de chaque mensualité en tenant compte des dépenses courantes d’entretien du logement).

Par ailleurs, pour se prémunir de toutes les incertitudes, il serait plus prudent d’effectuer soi-même une évaluation de sa capacité d’endettement : à combien s’élèvera la part du revenu salarial et locatif à affecter au paiement des mensualités ?

Mais comme évoqué plus haut, un revenu locatif supérieur au montant de chaque mensualité est fort probable, ce qui permet de créer un patrimoine à partir de rien.

Investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien : lequel choisir pour devenir rentier ?

Toujours est-il que le fait d’investir dans le neuf nécessite un petit sacrifice de la part d’un aspirant rentier, en l’occurrence avec son prix qui est à environ 20% plus élevé qu’un immobilier ancien. Mais l’investissement immobilier dans le neuf présente certains avantages.

Outre l’attrait des locataires pour ce type de bien et l’absence des coûts de rénovation, un logement nouvellement construit et mis en location bénéficie d’un certain nombre de réduction fiscale.

La loi Pinel 2018 est l’un des dispositifs fiscaux les plus incitatifs dans l’investissement immobilier. Elle permet de bénéficier d’une déduction fiscale de 12 %, de 18 % ou de 21 % du prix du logement, pour une durée de mise en location de 6, de 9 ou de 12 ans, respectivement.

Investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien : lequel choisir pour devenir rentier

Ce dispositif porte sur des logements loués nus dans des zones géographiques bien délimitées. De son côté, le dispositif Censi-Bouvard permet à un propriétaire de logement neuf et meublé servant de résidence de services de réduire ses impôts de 11 % du prix du bien s’ils s’engagent à le mettre en location pendant neuf ans. Il peut également récupérer la TVA immobilière de 20 %.

Si le futur rentier a opté pour un investissement locatif dans l’ancien, il est évident que ce type de logement peut bénéficier d’une décote sur le prix d’achat et permet d’obtenir une rentabilité élevée malgré les éventuels travaux à réaliser.

Il importe de remarquer que ce ne sont pas seulement les immobiliers locatifs neufs qui bénéficient d’une fiscalité avantageuse.

En effet, dans l’ancien, les propriétaires immobiliers peuvent être fortement fiscalisés s’ils ont un taux marginal d’imposition (TMI) élevé. Heureusement qu’ils peuvent choisir le régime «réel» comme régime d’imposition pour bénéficier d’un abattement quand ils effectuent des travaux d’entretien et d’amélioration.

Dans ce cas de figure, ils peuvent imputer sur ses loyers la quasi-totalité des charges telles que les assurances, les charges non récupérables sur le locataire, les intérêts d’emprunt, etc.

Savoir gérer les risques pour devenir rentier avec un investissement locatif

Un investissement locatif n’a aucun sens si le futur rentier n’a aucune idée de la façon par laquelle il va gérer son locataire une fois qu’il est installé.

Tout d’abord, le choix du locataire est primordial. Il doit reposer sur des critères qui reflètent le sérieux, la bonne foi et la solvabilité de ce dernier, non seulement pour se prémunir du risque d’impayé de loyers, mais aussi pour la préservation du patrimoine.

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Il faut toujours garder en tête que des loyers bien payés et des réparations moins fréquentes ne feront que garantir la bonne rentabilité d’un investissement locatif.

Savoir gérer les risques pour devenir rentier avec un investissement locatif

Pour cela, quelques justificatifs doivent être fournis par le locataire pour évaluer sa stabilité financière (par exemple ses trois dernières fiches de paie, son dernier avis d’imposition ou même ses dernières quittances EDF).

Par précaution, certains propriétaires vont même jusqu’à solliciter une lettre déclarative de la part de l’employeur de son locataire pour vérifier qu’il travaille bien sur contrat CDI.

Toujours dans une optique de gestion des risques liés aux impayés de loyers, le propriétaire peut souscrire une Assurance Loyers Impayés (ALI) pour sécuriser ses revenus locatifs face aux aléas de la mise en location.

Il peut aussi demander une caution de la part de son locataire si besoin est. Il importe de remarquer que l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que la demande de caution n’est pas faisable si le bailleur a déjà contracté une assurance telle que l’ALI.

Se tourner vers un investissement locatif via les SCPI pour devenir rentier en toute quiétude

Les placements dans les SCPI ou sociétés civiles de placements immobiliers sont très intéressants pour ceux qui veulent éviter les contraintes de gestion locative telles que le recouvrement des loyers et les entretiens périodiques du bien immobilier.

Ces placements consistent à acheter des parts dans les SCPI et percevoir les revenus locatifs au prorata du montant de sa mise.

En effet, les SCPI sont des investissements à valeur sûre car les sommes qu’elles collectent sont investies dans des patrimoines immobiliers locatifs très rentables tels que les bureaux, les centres commerciaux et les logements de luxe, etc.

Se tourner vers un investissement locatif via les SCPI pour devenir rentier en toute quiétude

En outre, le futur rentier peut prétendre à un rendement très élevé de l’ordre de 4 et 5 % par an, à un prix très accessible (à partir de 200 euros la part).

En plus, l’investisseur peut opter pour une stratégie de diversification très élargie en fractionnant son capital dans plusieurs SCPI différentes afin de tirer profit des externalités positives générées par les performances de chaque entité et surtout dans une optique de défiscalisation progressive.

Mais avant de choisir une SCPI, il faut prendre le temps de se renseigner, car actuellement, il y a plus de 181 enseignes qui se spécialisent dans ce secteur en plein boom.

De ce fait, elles ne se valent pas toutes et il est plus prudent de faire appel à un professionnel pour repérer celles qui ont déjà une certaine notoriété dans le domaine et surtout celles qui offrent une perspective de gain stable et croissante sur le long terme.

Quelques idées d’investissements locatifs pas chers pour devenir rentier

Cela tombe sous le sens, pour réaliser son ambition de devenir rentier, c’est toujours plus pratique de commencer par des investissements à petit budget.

Peu chronophage en matière d’entretien, mais beaucoup plus accessible financièrement (3 000 à 25 000 euros en Province et 15 000 à 60 000 euros dans les grandes villes comme Paris), un parking pourrait être une excellente idée d’autant plus que les risques de dégradation sont faibles et il pourrait rapporter jusqu’à 200 euros par mois s’il est bien placé.

Puisque tous les Français n’ont pas les moyens de s’offrir des grandes villas pendant les vacances, le meublé touristique comme les «mobil-homes» s’avère être une manière bien rentable de faire fructifier son investissement.

Quelques idées d’investissements locatifs pas chers pour devenir rentier

Pendant les hautes saisons, le retour d’investissement est certain. En plus, les procédures administratives sont moins lourdes, car un mobil home est considéré comme un meuble du point de vue juridique. Leurs prix tournent autour de 5 000 à 25 000 euros selon les modèles et la capacité d’accueil.

Enfin, de plus en plus d’investisseurs optent également pour l’acquisition des murs commerciaux, car ils offrent une rentabilité plus élevée par rapport à un logement ordinaire.

En plus, c’est au locataire de prendre en charge les travaux de mise aux normes tels que les systèmes de facilitation d’accès aux handicapés et dans la plupart des cas, si les deux parties se mettent d’accord, c’est au locataire de payer la taxe foncière.

Ce type d’investissement, actuellement très prisé, est accessible à partir de 25 000 euros

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Justin Malraux

Editeur de plusieurs sites web spécialisé dans les finances personnelles et l'investissement, Justin est le fondateur du magazine Devenir Rentier.

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