Comment devenir rentier avec une SCI

Comment devenir rentier avec une SCI ?

La SCI ou société civile immobilière est l’une des alternatives juridiques préférées des investisseurs français pour devenir rentier tout en évitant les problèmes liés à la succession. En d’autres termes, pour faciliter la gestion de leur patrimoine immobilier dans une perspective de transmission intergénérationnelle et pour en tirer des rentes, ils optent pour l’achat de parts d’une SCI ou procèdent à sa création.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Comme mentionné plus haut, la SCI est une société civile immobilière, c’est-à-dire une personne morale de droit privé. C’est une société créée par au moins deux associés qui se mettent d’accord pour unir leur apport dans le but d’acquérir un bien immobilier. Chaque SCI a son propre fonctionnement défini dans leurs statuts.

Qu'est-ce qu'une SCI

En tant que personne morale, la SCI dispose d’un patrimoine séparé de ceux de leurs associés. Ce patrimoine est destiné à assurer la bonne marche de l’activité concernée, notamment la gestion du bien. Néanmoins, contrairement aux sociétés commerciales dans lesquelles les responsabilités peuvent être limitées, les associés dans une SCI sont indéfiniment responsables du sort de la société. Ceci dit, en cas d’insolvabilité de la SCI, ils doivent répondre sur leur patrimoine propre les dettes contractées.

En outre, une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale telle qu’un achat pour la revente, la construction ou la location meublée. Si elle exerce de telles activités, ses avantages fiscaux ne seront plus valables. Une SCI est représentée par un ou quelques gérants. Ils sont désignés selon deux modalités : soit dans les statuts, soit via un procès-verbal de nomination entériné par les associés lors des assemblées générales (AG).

De ce fait, ce sont les statuts qui définissent l’étendue des pouvoirs du gérant. Les associés, quant à eux, se limitent à prendre des décisions selon un droit de vote à majorité absolue ou relative (un quorum peut être applicable si le nombre des associés est considérable). Au moins une fois par an, les associés de la SCI se rassemblent pour obtenir un compte rendu des activités réalisées. Il appartient au gérant d’effectuer ce rapport. Les statistiques montrent que les SCI représentent près 33% des sociétés créées en France, ce qui confirme leur succès.

Comment créer une SCI pour en devenir rentier ?

La création d’une SCI n’est pas compliquée. Qui plus est, elle peut se faire dans un délai d’un mois en moyenne. Les statuts peuvent être rédigés par acte sous sein privé, mais il serait préférable de faire appel à un professionnel pour ne rien oublier d’important et surtout pour faire des statuts un acte authentique.

Comment créer une SCI pour en devenir rentier

D’ailleurs, l’acte notarié est obligatoire si l’un des associés fait un apport en nature. La création d’une SCI doit figurée dans le registre du commerce et des sociétés (RCS) et doit être insérée dans un journal d’annonces légales. Une fois ces procédures effectuées, le tribunal confirme l’existence de la société via la délivrance d’un document appelé «Kbis».

Ce document est indispensable pour contracter des emprunts ou pour négocier un compromis de vente. Le nom de la SCI doit être original et personnalisé pour éviter la confusion étant donné que des milliers de sociétés de la même catégorie se créent chaque année. L’objet de la SCI doit être suffisamment clair et complet pour éviter les empêchements légaux concernant des activités que la SCI aurait pu réaliser, mais que les associés n’ont pas mis dans l’objet social.

En général, pour créer une SCI de qualité et à moindre coût, il vaut mieux faire appel à des professionnels sur les plateformes numériques plutôt que de contacter un avocat. Le capital social d’une SCI est constitué par les apports faits par les associés. Il est divisé en parts sociales de même valeur et réparties selon les apports de chacun. Ces parts doivent être numérotées pour bien identifier ses détenteurs.

Il est possible de céder ses parts à une quelconque personne sauf dans le cas où les statuts en disposent autrement. Le montant du capital n’est pas délimité par la loi et peut être librement fixé par les associés.

Comment fonctionne réellement une SCI ?

Le fonctionnement d’une SCI est facile à comprendre. Pour faire simple, en supposant qu’un investisseur qui rêve de devenir rentier a proposé à son meilleur ami de créer une SCI dotée d’un capital social de 100.000 euros divisé en 1000 parts et d’une valeur unitaire de 1 euro. Le futur rentier en question a apporté 60 000 euros et son ami 40 000 euros, ce qui fait que ce dernier détienne 40 000 parts et l’autre 60 000. Ici il ne s’agit que de la valeur nominale des parts.

Comment fonctionne réellement une SCI

Pour déterminer leur valeur réelle, il faut calculer la différence entre la valeur vénale de l’immobilier qu’ils ont acquis et les éventuelles dettes contractées pour l’obtenir (emprunt bancaire). Par exemple, quelque temps après, cette société a acquis un immeuble évalué à 200 000 euros en contractant un prêt immobilier de 100 000 euros. Donc, la valeur réelle de chaque part est estimée à (200 000 – 100 000) / 1000 = 100 euros par part.

Bien évidemment, ses parts donnent à chaque associé le droit de voter lors des assemblées générales. Les conditions de vote et le type de majorité appliqué sont prévus par les statuts. Lors des partages de bénéfices, chaque associé reçoit une quote-part proportionnelle au montant de son apport. L’entrée d’un nouvel associé dépend de la décision des autres associés.

Choisir entre les différents types de SCI pour en devenir rentier

Pour qu’un investisseur désireux de devenir rentier puisse faire son choix et opter pour la SCI qui correspond à ses besoins spécifiques, il est indispensable de connaître les quatre types de SCI. Le premier type de SCI est la SCI classique, également appelée société de gestion immobilière (SGI). C’est le type de SCI le plus couramment créé. Elle a pour objet d’acquérir des biens immobiliers dans le but de les louer tout en créant un patrimoine. C’est la SCI par excellence pour les membres d’une famille (SCI familiale) ou des personnes proches qui souhaitent devenir à la fois des rentiers et des associés tout en évitant les problèmes d’indivision patrimoniale.

Choisir entre les différents types de SCI pour en devenir rentier

Par contre, le deuxième type de SCI, qui n’est autre que la SCI de construction-vente, est une structure qui permet de bâtir un bien immobilier et de le revendre dans le plus bref délai afin de réaliser un bénéfice. De ce fait, cette société est fiscalement soumise au régime des sociétés de personnes, ce qui aura pour conséquence une imposition de chaque associé au prorata de ses parts.

Pour ce qui est de la SCI d’attribution, elle est plus ou moins similaire à une SCI de construction-vente, mais à quelques exceptions près : elle a pour objet de construire ou d’acheter des biens immobiliers en vue de les diviser et de les attribuer aux associés, soit en pleine propriété, soit en démembrement (nue-propriété ou usufruit). Elle est très utile dans le cas où les associés organisent le partage en amont d’un immobilier d’une grande envergure.

Enfin, la SCI de jouissance à temps partagé est généralement assimilée à une multipropriété. Le fonctionnement est simple : chacun des associés dispose d’un droit d’occupation bien défini pendant un délai convenu à l’avance dans les statuts. Il peut également le mettre en location pour en tirer des revenus. Les biens immobiliers les plus concernés par la SCI de jouissance à temps partagé sont les résidences de tourisme.

Devenir rentier avec une SCI : c’est avant tout connaître ses avantages

Les avantages de la SCI sont considérables, ceux-là incitent les aspirants rentiers à se ruer vers cette forme de société pour gagner en efficacité et pour sécuriser leur patrimoine. Un investisseur qui veut se lancer dans l’investissement immobilier, mais qui ne dispose pas d’un fonds suffisant pour acquérir le bien peut désormais réaliser son rêve en cherchant un partenariat avec un ou plusieurs investisseurs.

Devenir rentier avec les SCI, c’est avant tout connaître ses avantages

En d’autres termes, ce partenariat a pour but de mettre en commun les apports pour acquérir un bien et le mettre en location. La gestion financière et la gestion opérationnelle du bien sont les principales responsabilités du gérant.

De ce fait, les associés se contentent de percevoir les rentes issues des revenus locatifs. Acheter en SCI permet également d’éviter les cauchemars de l’achat en indivision. Il permet de posséder un bien sans recourir à sa vente intégrale en cas de désaccords entre les copropriétaires. En effet, en cas de conflit, il suffit de vendre les parts de l’associé sortant sans toucher au bien immobilier.

D’ailleurs, c’est au gérant de s’occuper de tous ces détails. C’est aussi un outil de transmission de patrimoine très astucieux en ce sens que les parents peuvent par exemple transmettre à leurs héritiers la nue propriété de son bien tout en conservant l’usufruit (occuper le bien ou continuer à percevoir les rentes locatives). La répartition sera plus équitable, car il s’agit de partager des parts et pas un patrimoine physique.

Les SCI offrent également des avantages fiscaux attrayants en termes de droits de mutation, car leur calcul est basé sur la valeur nette des actifs, déduction faite du montant des emprunts en cours. C’est une véritable niche fiscale étant donné que dans le cas d’une transmission en direct, la base imposable des droits de mutation est la valeur brute du bien sans tenir compte des éventuels emprunts.

Pourquoi opter pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) pour devenir rentier ?

La décision de se lancer dans la SCI à l’IS pourrait être une bonne idée à condition qu’elle soit compatible avec le profil fiscal de l’associé et de l’état du bien immobilier à acquérir. Pour devenir rentier grâce à ce type de SCI, il faut avoir un taux d’imposition sur le revenu suffisamment élevé et choisir un bien qui ne nécessite pas un entretien coûteux. La raison est la suivante : en SCI à l’IS, la déductibilité des charges de travaux n’existe pas.

Pourquoi opter pour une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) pour devenir rentier

En plus, les revenus de la société sont directement soumis au régime de l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la tranche de 38.120 euros de ses revenus bénéficiera  d’une fiscalisation à taux réduit de 15% et le reste au taux normal de 33,33 %. Pour esquiver cette imposition de 33%, le mieux c’est de mettre les excédents en réserve. En ce qui concerne les dividendes, ils sont imposés chez les associés qui les reçoivent selon le barème progressif, mais après un abattement de 40%. Depuis 2013, le prélèvement forfaitaire libératoire de 21% n’est plus applicable.

Par ailleurs, les SCI à l’IS sont aussi assujetties à une taxe de 2,5% sur les loyers appelée contribution sur les revenus locatifs (CRL). Mais cette taxe ne s’applique pas aux immeubles de moins de 15 ans, ceux soumis à la TVA ou ceux qui ne génèrent qu’un loyer inférieur ou égal à 1830 euros. L’un des points forts de la SCI à l’IS est aussi la possibilité de déduire les amortissements et la totalité des frais de notaire. Bref, la SCI à l’IS permet de se constituer un capital personnel grâce aux déductions fiscales vu que la rente locative reste intacte pour chacun des associés.

La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) est-elle également une bonne idée pour devenir rentier ?

La SCI à l’IR est la solution optimale pour les investisseurs qui souhaitent devenir rentiers rapidement alors qu’ils disposent d’un taux d’imposition faible et une longue liste de charges déductibles (intérêt d’emprunt, charges d’entretien et de réhabilitation, etc.). C’est le choix le plus rationnel, car contrairement au cas d’une SCI à l’IS, ce sont les revenus des associés qui sont imposés proportionnellement au nombre de leurs parts dans la SCI.

La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) est-elle également une bonne idée pour devenir rentier

En clair, leurs revenus sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu comme s’ils détenaient un bien en direct et qu’ils le louaient. En ce qui concerne les charges liées à un éventuel crédit pour acquérir des parts, la SCI à l’IR donne la possibilité de déduire les intérêts y afférents.

Pour ce qui est de la déclaration fiscale, le gérant de la SCI remplit un formulaire appelé « déclaration 2072 » et les associés remplissent le formulaire «déclaration 2044». Le remplissage de la déclaration 2044 n’est pas nécessaire si le futur rentier a opté pour le régime «micro-foncier». À vrai dire, le micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus locatifs, mais ce n’est pas conseillé pour un aspirant rentier qui n’a pas basé son investissement dans le neuf.

De surcroît, il ne peut s’appliquer qu’aux bailleurs qui disposent au moins d’un revenu foncier en leur propre nom et dont le montant annuel ne dépasse pas 15 000 euros bruts. Mais ce n’est pas tout, la SCI à l’IR n’est pas la forme sociétaire adéquate si les associés prévoient la revente de l’immobilier dans un futur proche, car les plus-values sont taxées comme pour le cas de la détention d’un bien en direct.