Un délai de 4 ans peut paraître trop court pour devenir rentier. Pourtant, il est possible d’atteindre cet objectif sans grandes difficultés. D’ailleurs, bon nombre d’investisseurs l’ont fait grâce à une stratégie simple, mais efficace.
Devenir rentier en 4 ans : la fixation d’objectifs est indispensable
Un investisseur qui souhaite devenir rentier en l’espace de 4 ans doit disposer à priori d’un projet bien établi. Cela nécessite un plan constitué d’un certain nombre d’objectifs cohérent avec la stratégie adoptée. Concernant les recettes, le futur rentier peut fixer le niveau de revenu qu’il espère percevoir compte tenu de la nature de son investissement.
Par exemple, si dans un délai de 4 ans, il veut faire en sorte que l’investissement génère un revenu complémentaire équivaut au SMIC, il a intérêt à trouver une source de financement adéquate ainsi que des supports d’investissement rentables, c’est-à-dire des actifs qui affichent un rendement élevé. S’il perçoit déjà un revenu salarial, c’est un excellent atout.
Avec une source de revenu stable qui est capable de couvrir des dépenses courantes, l’investisseur aura une grande marge de manœuvre pour épargner et élargir sa capacité d’autofinancement.
Cependant, s’il ne dispose pas d’un capital de départ ou d’une épargne conséquente, il peut créer un lien de partenariat avec les banques en profitant de la baisse tendancielle des taux d’emprunt actuels. Le but est d’exploiter les vertus des crédits pour se créer un patrimoine capable de dégager des rentes régulières. </span
Pour cela, il faut analyser son propre profil financier afin de fixer le montant du capital à emprunter ainsi que le délai de remboursement optimal. Avant de signer le contrat de prêt, aucun détail ne doit échapper à l’investisseur pour éviter les mauvaises surprises. Autrement dit, il doit prendre le temps de bien comparer les offres proposées par les banques, car l’erreur ou le malentendu pourrait lui coûter cher (en cas de besoin, le mieux serait de faire appel aux services d’un courtier).
Privilégier l’investissement locatif pour devenir rentier en 4 ans
L’investissement locatif est l’un des placements immobiliers les plus prisés par les aspirants rentiers d’autant plus que sa gestion ne nécessite aucun apprentissage complexe et chronophage. En plus, l’immobilier locatif crée une base de confiance vis-à-vis des banques dans le cas où l’investisseur a un excellent projet d’acquisition en tête.
Dans ce domaine, les risques sont maîtrisés grâce aux différentes techniques de prévention (assurance-emprunteur, rachats de crédits, etc.). De leurs côtés, les emprunteurs peuvent profiter du dynamisme du marché immobilier qui s’améliore d’une année à l’autre. Les banques n’hésitent pas à financer un projet d’acquisition à vocation locative, car elles savent que ce genre d’investissement offre une garantie permanente grâce aux recettes perçues.
Par ailleurs, l’emplacement et la qualité du bien immobilier sont cruciaux quand il s’agit d’une mise en location. Il doit être facilement accessible en répondant à des besoins bien spécifiques afin de baisser au minimum la probabilité de vacance locative.
Aussi, l’effet de levier du crédit permet de tabler sur un taux de rentabilité dépassant la moyenne en toute circonstance. La raison est simple : les mensualités sont totalement couvertes par les loyers, donc le propriétaire est certain de pouvoir sortir gagnant de son placement en devenant rentier dans un délai de 4 ans au maximum.
Investissement immobilier : par où commencer pour devenir rentier en 4 ans ?
En prenant comme hypothèse que le futur rentier ne dispose pas du fonds nécessaire pour acquérir son bien immobilier, la seule et unique solution qui s’offre à lui est le crédit immobilier. De toute façon, au vu de la faiblesse des taux actuels, il est plus rationnel d’opter pour cette alternative.
La première étape de l’opération consiste à acheter un immobilier dans l’ancien à un prix raisonnable et de le mettre en location pour rembourser les mensualités du prêt (l’acquisition dans le neuf peut être une bonne idée pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, mais le problème est que les logements neufs coûtent assez chers à cause de la TVA).
Par exemple, grâce à un emprunt de 120 000 euros (durée : 25 ans, taux fixe de 3%, mensualité : 650 euros) et un apport personnel de 20 000 euros, il peut prétendre à un appartement de type F1 avec une surface habitable de 40 m2, donnant sur la cour avec salle d’eau et cuisine séparées. En le louant à 1 300 euros, il obtiendra une rente de plus de 500 euros après qu’il ait remboursé les mensualités et les charges liées à la détention de l’appartement (dépenses d’entretien, diverses taxes, etc.). Ces rentes seront épargnées pendant 4 ans pour prévoir un remboursement anticipé.
Puisqu’il s’agit d’un appartement de seconde main, il faut tenir compte des dépenses à effectuer pour les travaux de rénovation. Généralement, elles tournent autour de 15.000 euros. Aussi, le calcul des charges se fait avec l’intégration des frais de recherche de locataire évalués à 95 euros. Bien évidemment, pour atteindre son objectif de devenir rentier en l’espace de 4 ans, l’opération ne doit pas rester là. Il y a d’autres étapes à franchir.
L’achat pour revente est la seconde étape à suivre pour devenir rentier en 4 ans
Une fois le locataire bien installé, il n’y a pas de temps à perdre. Cette fois-ci, le futur rentier a comme mission de trouver un ou plusieurs logements anciens à acquérir, puis le(s) rénover en recourant aux services des professionnels du «home staging» et ensuite le(s) revendre aussi tôt que possible pour réaliser le maximum de plus-value.
Le financement de cette nouvelle acquisition va se faire à crédit étant donné que la capacité d’endettement de l’investisseur s’est accrue grâce aux revenus supplémentaires apportés par l’appartement déjà loué précédemment. Lors de la phase de prospection, il convient d’être réactif et ne pas hésiter à mettre la main sur les actifs avec un grand potentiel de revente, car les bonnes affaires apparaissent toujours au moment inattendu.
Les marges bénéficiaires obtenues grâce à ces actes d’achat et de revente seront mises de côté pour booster le capital. Par exemple, en optant pour deux appartements à deux pièces de 30m2 et de 28m2 pour un montant respectif de 95 000 et de 85 000 euros, il est possible de les céder à 165 000 et à 150 000 euros après les travaux de rénovation. Cela permet de réaliser une plus-value de 125 000 euros en tenant compte des frais de pénalité de la banque.
À noter que le remboursement par anticipation d’une partie de l’emprunt n’est pas très conseillé à ce stade de l’investissement, car la durée de celui-ci ne s’est pas suffisamment écoulée, ce qui veut dire que les intérêts sont encore onéreux. Par ailleurs, chaque revente doit se faire dans un délai maximal de 5 mois pour atteindre l’indépendance financière au bout de 4 ans.
Procéder ensuite à une acquisition au comptant pour accéder au statut de rentier en 4 ans
Grâce aux deux plus-values réalisées (125 000 euros au total), le futur rentier peut procéder à une troisième acquisition au comptant. En appliquant les mêmes méthodes citées précédemment, entre autres la rénovation, ce bien peut générer un revenu mensuel net supplémentaire de 1000 euros, ce qui permet de faire augmenter le revenu disponible et de se placer bien au-dessous du seuil d’endettement maximal de 33%.
Cette «nouvelle bouffée d’air frais» permet de contracter plus de deux prêts à la consommation d’un montant total de 50 000 euros, à un taux de 2 %, sur une durée de 4 ans. Cette somme sera affectée à l’achat de places de parking et/ou de garages qui, après 4 années de détention, pourront être revendus à 75 000 euros pour rembourser une partie des emprunts contractés au début du processus.
Au bout de 4 ans, voici le bilan : l’investisseur aura remboursé la quasi-totalité de son premier emprunt de 120 000 euros, car avec un loyer de 1 300 euros par mois, il a pu payer des mensualités de 31 200 euros (650 euros x 4 ans x 12 mois = 31 200 euros).
Or, avec le prix de revente de ses parkings et/ou de ses garages, il a pu rassembler 75 000 euros. En tout, son remboursement anticipé s’élève à 31 200 + 24 000 + 75 000 = 130 200 euros, ce qui donne un restant dû d’environ 40 000 euros. Ici, les prêts à la consommation sont déjà quasiment remboursés grâce aux loyers issus de la mise en location de l’appartement acheté au comptant.
Au final, l’investisseur a pu accéder au statut de rentier avec un revenu mensuel supplémentaire de plus de 1000 euros en l’espace de 4 ans, car il vient de disposer d’un patrimoine acquis au comptant avec un minimum de dette dans son passif. Normalement, s’il a pu effectuer au moins 5 opérations d’achat-revente en 4 ans, cette dette sera neutralisée par les plus-values supplémentaires.
D’autres solutions s’offrent à l’investisseur pour devenir rentier en 4 ans
À part l’investissement locatif, il existe d’autres possibilités pour réaliser le rêve de devenir rentier en 48 mois. La première alternative est la Bourse. Mais pour pouvoir tirer profit de ce type de placement, il faut un minimum de connaissance sur les rouages du marché financier.
La stratégie la plus efficace en bourse est d’opter pour des actions fiables émises par des sociétés de renom international. Les comptes à terme ouverts auprès des banques constituent également une véritable source de rente, à condition que le déposant dispose d’une épargne préalable.
Ces comptes offrent un rendement très intéressant (de l’ordre de 4 %), surtout si l’épargnant opte pour un contrat à taux progressif. Mais il n’en reste pas moins que la souscription de parts de SCPI ou société civile de placement immobilier offre un accès facile à la perception de rentes d’autant plus que les contraintes liées à la mise en location d’un bien immeuble sont inexistantes.
