Investir dans l’ancien ne relève pas d’une simple improvisation surtout quand l’objectif ultime du propriétaire-bailleur est de devenir rentier. Entre l’exploitation des dispositifs de défiscalisation, le choix de l’actif à acquérir, la maîtrise des dépenses liées aux travaux et la sélection du locataire, c’est une option de placement immobilier qui demande du temps et quelques connaissances de base. Voici les essentiels à savoir à ce propos.

Pourquoi l’investissement dans l’ancien permet de devenir rentier ?

devenir rentier en investissant dans l'ancien - pourquoi

Par rapport aux biens immobiliers neufs, les actifs anciens sont avant tout des valeurs sûres. Oui, le plus souvent, ils bénéficient des meilleurs emplacements. En matière de demande locative, cela représente un excellent atout, de quoi permettre au propriétaire de réaliser son ambition de devenir rentier. Effectivement, grâce à cet effet d’accélération, il peut tabler sur un excellent rendement.

En plus, les actifs anciens peuvent être visités et évalués sur place avant toute décision d’achat, ce qui n’est pas le cas des logements neuf acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Aussi, un bien immobilier ancien bâti au bon endroit et ayant fait l’objet d’une rénovation a plutôt tendance à prendre de la valeur avec le temps.

Ce n’est pas tout, en termes de prix d’acquisition, l’immobilier ancien est 20 à 30% moins cher qu’un immobilier neuf. Toute l’habileté du futur rentier doit donc consister à transformer cette belle décote en marge de manœuvre pour rentabiliser son opération. Évidemment, étant donné que les frais de notaire et le droit d’enregistrement sont nettement plus élevés pour un bien ancien que pour un bien neuf de même catégorie, il faut qu’il soit bien méticuleux dans ses calculs. Le but est de dénicher un ou des actifs où le prix au mètre carré est raisonnable et le loyer suffisamment élevé.

C’est, par exemple, le cas de la plupart des studios et des appartements situés à Brest. De la sorte, si l’acquisition a été financée à crédit, il sera possible de rembourser les mensualités du prêt immobilier avec les recettes locatives tout en créant un patrimoine immobilier, à partir de rien, à la fin du contrat de prêt.

Dispositifs de défiscalisation relatifs aux immobiliers anciens : une aubaine pour les futurs rentiers

devenir rentier en investissant dans l'ancien - défiscalisation

L’exploitation de toutes les pistes de réduction fiscale devrait être l’une des priorités des investisseurs immobiliers. Dans un pays comme la France où les mesures fiscales incitatives sont à la fois transparentes et facilement accessibles, il est devenu plus aisé de devenir rentier rapidement.

Concrètement, les propriétaires-bailleurs dans l’ancien peuvent réduire leur impôt sur les revenus sur la base de l’une de ces quatre mesures de réduction fiscale, notamment la loi Pinel ancien, le régime du réel qui induit un déficit foncier, la loi Cosse et la loi Malraux.

La loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction fiscale pouvant représenter 22 à 30% du montant du bien acquis et à réhabiliter. Pour être éligible à ce type dispositif, le bien doit se situer près des sites patrimoniaux remarquables (SPR) et doit être loué pendant une durée minimale de 9 ans. Le plafond de dépenses en travaux admis est de 400 000 euros sur 4 ans.

De son côté, la loi Pinel ancien, qui est valable jusqu’en décembre 2021, permet aux investisseurs de profiter d’une réduction fiscale pouvant atteindre 12, 18 ou 21 % du montant de l’acquisition si le propriétaire s’engage à louer son bien pendant  6, 9 ou 12 ans. Comme condition, le montant des travaux doit être supérieur à 25 % du montant du bien acquis, mais dans la limite de 300 000 euros. Aussi, le logement doit se situer dans une ville qui a conclu des opérations de revitalisation territoriale (ORT) ou dans l’une des 222 communes où le plan Action « Cœur de ville » est mis en œuvre.

Quant à la loi Cosse, elle permet de bénéficier d’une exonération d’impôt pouvant atteindre 85% des revenus fonciers si le logement loué est à la fois une résidence principale situé en zone tendue et si sa location est confiée à une agence spécialisée.

Enfin, le régime réel permet de faire ressortir un déficit foncier qui induira la déductibilité des charges d’emprunt servant à financer les travaux de rénovation du logement ancien.

Investissement dans l’ancien : quel logement choisir pour devenir rentier ?

devenir rentier en investissant dans l'ancien - logement

Il est vrai que tout type bien immobilier peut convenir à un investissement locatif dans l’ancien. Cependant, pour pouvoir y ancrer l’atteinte de son objectif de devenir rentier, il faut qu’il respecte les normes de décence prévues par la loi ; à savoir le fait de disposer d’une surface habitable d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, d’un coin cuisine, d’équipements sanitaires sains et d’installations de gaz et d’électricité sécurisées.

Les petites surfaces comme les Studios et les appartements présentent l’avantage d’être moins chères mais plus rentables (le rendement annuel peut atteindre 7 % en fonction de l’emplacement). À ce propos d’ailleurs, certains investisseurs peuvent se demander si la location vide est plus profitable que la location meublée. Pour pouvoir s’y situer, il faut d’abord garder à l’esprit que les meublés affichent, le plus souvent, un taux de rotation de locataires assez élevé, ce qui pourrait rendre instable le flux de revenu locatif.

Mais si le futur rentier est capable de gérer les départs avec tact et bon sens, il n’y a rien à craindre. Il peut même gagner son indépendance financière sur la base d’une location saisonnière.

Devenir rentier en investissant dans l’ancien : D’autres informations utiles

Pour devenir rentier dans les biens immobiliers anciens, l’évaluation de leur prix ne doit pas être prise à la légère. Pour cela, il convient d’analyser le marché local pour trouver le juste-prix en demandant l’avis d’un professionnel tel qu’un agent immobilier. Les conseils de ce dernier pourraient s’avérer précieux tout au long du processus de prospection et de comparaison.

Une fois le bien sélectionné, vient ensuite le moment de faire appel à un prestataire pour réaliser les travaux. Puisque le fait de chiffrer avec précision le montant des rénovations ou des réhabilitations à effectuer est la clé d’un investissement immobilier réussi dans le domaine de l’ancien, le devis doit être établi dans les règles de l’art. Cela permet d’éviter les mauvaises surprises et, éventuellement, les dépassements de budget.

Attention également aux charges de copropriété si le bien est soumis à un tel statut. En effet, elles peuvent nuire au rendement locatif de l’actif si elles dépassent un certain seuil. Ainsi, pour remédier à ce problème et devenir rentier dans les meilleurs délais, il serait préférable d’éviter les immeubles disposant d’espaces et d’équipements communs où l’entretien et l’utilisation pourraient générer des coûts exorbitants. Le mieux serait d’acquérir un bien individuel facilement accessible et proche de toutes les commodités.

Catégories : Immobilier