La population française, voire européenne, connait un vieillissement accéléré depuis l’avènement du «Baby Boom». De ce fait, l’investissement dans les établissements spécialisés dans la prise en charge des personnes âgées comme les EHPAD connaissent un essor considérable. Comment devenir rentier en misant son capital sur ce type d’établissement ? La réponse dans les lignes qui suivent !

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Les EHPAD, ou établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, sont des résidences de services agréés et destinés à accueillir les retraités en situation de perte d’autonomie physique et/ou psychique et qui ne peuvent plus vivre sans l’appui des professionnels de la santé. Les EHPAD comportent, le plus souvent, un centre médico-social et des unités de soins permanentes.

En France, ce type d’établissement permet de devenir rentier car c’est un investissement très lucratif qui est basé sur un bail commercial de longue durée. Et bien que les EHPAD soient considérés comme des maisons de retraite haut de gamme, il y a des enseignes qui proposent des tarifs très accessibles. Cela permet à toutes les classes de retraité de vivre harmonieusement pour le restant de leur vie.

En tant qu’établissement de prise en charge complète, les EHPAD comportent un service de restauration et sont dotés des meilleurs équipements utiles dans la vie quotidienne des seniors.

À noter qu’on dénombre pas moins de 7.750 EHPAD en France et leur capacité d’accueil peut atteindre une centaine de lits. Ils sont soit privé associatif, soit privé à but lucratif, soit public. Certaines enseignes sont spécialisées dans un domaine pathologique précis comme par exemple l’Alzheimer, la maladie de Parkinson ou d’autres maladies neuro-dégénératives.

Les soins y sont assurés par des professionnels qualifiés et sous la direction d’un médecin coordonnateur. Par contre, pour des raisons personnelles, certains résidents préfèrent garder leur propre médecin traitant.

Le propriétaire d’un EHPAD légalement constitué doit conclure une convention, dite tripartite, avec le Conseil départemental et l’Agence Régionale de Santé. Cet accord a pour objet d’entériner son engagement à respecter les dispositions inscrites dans le cahier des charges établi par les pouvoirs publics ; entre autre offrir aux résidents les meilleures conditions d’hébergement possibles quel que soit leurs moyens financiers.

Quel statut fiscal choisir pour devenir rentier en investissant dans les EHPAD ?

Atteindre son objectif de devenir rentier dans les EHPAD nécessite une mûre réflexion quant au choix du statut fiscal. Le but est d’exploiter les dispositifs de défiscalisation pour payer le minimum d’impôts. En France d’ailleurs, les investisseurs en EHPAD ont le choix entre le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) et le statut né de la loi Censi-Bouvard.

En tant que LMNP, les loyers générés par l’établissement ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais plutôt comme des bénéfices. Cela dit, les recettes locatives sont soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou le micro-BIC. Ce régime permet de bénéficier, toutes charges comprises, d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Autrement dit, le bénéfice taxable s’obtient après un abattement, ce qui fait qu’aucune charge n’est déductible si le futur rentier a opté pour ce régime. Le bénéfice taxable va donc s’ajouter aux autres revenus imposables de l’investisseur pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).

 

À titre de rappel, les revenus locatifs issus d’un EHPAD ne sont éligibles au régime micro-BIC que si leur montant annuel soit inférieur au seuil de 70 000 euros (un plafond à ajuster au prorata de la durée d’exploitation de l’établissement et qui ne tient pas compte des recettes accessoires). Au-delà de ce seuil, c’est le régime du réel qui s’applique.

Le dispositif Censi-Bouvard, quand à lui, est destiné aux EHPAD neufs. Il permet à l’apprenti rentier de bénéficier d’une réduction d’IR pouvant atteindre 11% du prix d’acquisition hors taxe, mais dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 euros. Cette réduction est étalée sur une période de neuf ans, ce qui est parfaitement appropriée pour les placements immobiliers de long terme. En plus, l’investisseur peut récupérer la TVA de 20% sur le montant investi.

Dans quel actif investir et quel gestionnaire choisir pour devenir rentier dans les EHPAD?

Les EPHAD affichent généralement une rentabilité plus intéressante qu’un logement classique, de quoi permettre à un investisseur de devenir rentier plus rapidement. S’ils sont acquis à crédit, ils génèrent un puissant effet de levier financier. Et pour cause, les loyers demandés aux pensionnaires restent particulièrement élevés et stables dans le temps. Les risques d’insolvabilité des retraités sont également réduits car les loyers sont, en grande partie, couverts par des aides sociales de l’État et/ou par des fonds de retraite.

Par ailleurs, avant d’investir dans un EPHAD, il serait préférable d’opter pour un emplacement géographique de premier choix. Ceci afin que l’enseigne n’ait pas de concurrence trop directe et pour que l’environnement de la résidence soit parfaitement adapté aux besoins des pensionnaires. Par exemple, un EPHAD haut de gamme doit se situer dans une ville huppée, un endroit bien calme et bien desservi par les transports en commun.

Évidement, pour se créer une image de marque favorable au développement de ses activités socialement utiles, il faut prendre le temps d’effectuer de bonnes prospections. Le but de cette étape est de collaborer avec un gestionnaire de confiance accompagné par une équipe de professionnels disposant de réels atouts dans le domaine de la prise en charge des personnes âgées.

Si ces conditions sont bien remplies, l’EHPAD peut représenter un véritable moteur de succès pour la valorisation de son patrimoine. Effectivement, bon nombre d’investisseurs ont pu gagner leur indépendance financière grâce à ce créneau.

devenir rentier en investissant dans les EHPAD - actif

D’autres conseils utiles pour devenir rentier dans les résidences séniors

Les dispositions contenues dans le contrat de bail doivent être analysées avec précaution. En effet, en confiant l’exploitation de son EHPAD à une plateforme gestionnaire, l’investisseur doit savoir qu’il appartiendra à cette entité de s’occuper de tous les détails liés à la gestion locative (entretien de l’établissement, perception des loyers, paiement du salaire de tout le personnel de soins, etc.). En d’autres termes, le propriétaire de l’EHPAD se contentera de percevoir les rentes à chaque échéance tout en gardant un œil sur son patrimoine.

Aussi, pour fidéliser les résidents, chaque chambre doit répondre aux normes de sécurité et d’hygiène en vigueur (climatisation, propreté des équipements sanitaires,…). Il n’empêche que les loyers doivent rester raisonnables et alignés à ceux du marché, et cela même s’il s’agit d’une structure ultra-moderne. Oui, il vaut mieux tabler sur un rendement stable, voire à peine supérieur à la moyenne du secteur, plutôt que de faire face à une vacance locative chronique causée par l’inaccessibilité tarifaire de son EHPAD.

Bref, devenir rentier dans le domaine de l’EHPAD demande un peu plus de préparation que dans le cas des biens immobiliers classiques comme les appartements. Néanmoins, en termes de rentabilité, ce sont les EHPAD qui l’emportent.

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