Qui dit placement immobilier dit acquisition d’un local d’habitation. C’est en effet la première chose qui vient à l’esprit de la plupart des investisseurs. Pourtant, pour réussir dans le secteur immobilier, il faut penser à sortir des sentiers battus et s’orienter vers les actifs en plein essor comme le local commercial. Voici les techniques pour devenir rentier dans ce domaine.

Pour devenir rentier dans les locaux commerciaux, le choix de l’emplacement est de mise

Pour devenir rentier dans les locaux commerciaux, le choix de l’emplacement est de mise

Pour devenir rentier dans le domaine des locaux commerciaux, il vaut mieux privilégier les actifs situés dans les emplacements dits « N° 1 ». C’est le genre d’endroit qui offre un atout commercial de haut niveau. Ce type d’emplacement tire son potentiel d’attraction de la fréquence élevée des passages et de la proximité du bien aux divers types de commodités comme les parkings, les stations de métro, les sites touristiques, etc.

De ce fait, avant d’acquérir un local commercial, il faut s’assurer qu’il n’est pas éloigné des plus grandes artères commerciales telles que la rue de Rivoli à Paris, la place des Terreaux à Lyon, etc. Bref, des adresses effervescentes dont l’environnement est marqué par une ambiance plutôt piétonnière.

Si le futur rentier a la chance de côtoyer un bon courtier, ce dernier pourra lui dénicher un bien en plein cœur d’un carrefour de shopping où la demande locative est en perpétuelle croissance.

Bref, un local commercial bien situé est considéré par les preneurs comme une valeur sûre, car il leur permet de tabler sur un chiffre d’affaires en constante évolution.

Néanmoins, l’apprenti rentier peut cibler les biens se trouvant dans les emplacements classés « N° 1 bis » ou « N° 2 ». Il va sans dire que le niveau de loyer moyen prévisionnel dans ces créneaux est légèrement inférieur à celui des N° 1. Mais une chose est sûre : la rentabilité y est meilleure avec un prix d’acquisition plus raisonnable et une excellente zone de chalandise.

Donc, pour s’assurer de la qualité de l’emplacement, il n’y a rien de plus sûr que de se rendre sur place et de bien s’informer sur les règles d’urbanisme commercial en vigueur sur le lieu.

Devenir rentier en louant des locaux commerciaux : préparer une bonne stratégie d’acquisition

Selon les professionnels de l’immobilier, un placement dans des locaux commerciaux peut générer jusqu’à 10 % de rendement annuel, soit 2 fois plus qu’un logement classique. Résultat : les taux de rentabilité tournent autour de 5 %, de quoi devenir rentier au bon moment.

Lors de l’acquisition, il convient parfois d’être prudent au cours du marchandage, car contrairement aux locaux d’habitation dont la fixation de prix se fait au mètre carré, celle d’un local commercial se base sur l’évaluation du loyer à percevoir et de la rentabilité présente et future du bien.

Cela signifie tout simplement que le futur rentier a un large pouvoir de négociation pour engager le moins de capital possible. Ainsi, pour estimer avec précision la valeur d’un local commercial, il suffit de demander au cédant les documents relatifs aux historiques des loyers, mais aussi un schéma financier simplifié de la rentabilité attendue.

Ces deux informations vont servir de base pour le calcul du prix réel du bien selon la méthode suivante : par exemple, si un local dégage un loyer annuel de 20 000 euros et affiche une rentabilité minimale de 5 %, il sera évalué à 400 000 euros (20 000 x 100/5).

Enfin, avant de jeter son dévolu sur un local quelconque, il ne faut jamais oublier de calculer les charges opérationnelles du bien telles que les dépenses d’entretien ou de rénovation, les charges fiscales et bien d’autres encore.

Devenir rentier avec les locaux commerciaux : les avantages

Devenir rentier avec les locaux commerciaux : les avantages

Comparée à un local d’habitation, la détention d’un bien destiné aux activités commerciales présente certains avantages particuliers.

Le premier avantage réside dans la sécurité de l’investissement lui-même. En d’autres mots, les baux signés à titre de location commerciale s’étalent généralement sur 9 ans avec des périodes d’engagements successives de 3 ans (en jargon immobilier, cela s’appelle un bail « 3-6-9 »).

Par conséquent, le locataire ne peut pas rompre le contrat de bail quand bon lui semble, et devra attendre la fin de chaque période triennale pour prendre une décision. Cela dit, le locataire sera redevable des loyers jusqu’à la fin de chaque période. Dans le cas contraire, il devra trouver un remplaçant prêt à reprendre le local. En plus, en matière de location commerciale, il n’y a pas de trêve hivernale.

Cette disposition juridique sécurise les revenus locatifs du futur rentier en évitant les impayés de loyers et les départs intempestifs. De toute façon, le locataire a intérêt à bien payer son loyer, car en cas d’expulsion, il risque de perdre son plus grand atout : son fonds de commerce.

Par ailleurs, en cas d’impayés, les recours judiciaires sont plus simples et plus rapides, de quoi éviter les pertes de temps et d’argent (un dépôt de garantie, appelé caution, peut être fixé entre les deux parties contractantes pour pallier ce risque d’insolvabilité).

Enfin, les assurances du local, telles que la taxe foncière, ainsi que les travaux d’aménagement ou de rénovation, peuvent être à la charge du locataire.

D’autres conseils pratiques pour devenir rentier grâce à la mise en location d’un local commercial

D’autres conseils pratiques pour devenir rentier grâce à la mise en location d’un local commercial

Pour optimiser la rentabilité d’un local commercial et en devenir rentier rapidement, il est souvent préférable d’opter pour les locaux vides même s’ils nécessitent quelques travaux de remise en état. Ainsi, à l’issue des travaux, il est possible de restructurer quelques parties de l’immeuble pour améliorer son image aux yeux des locataires.

Les travaux de rénovation peuvent faire l’objet d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % si le local est situé dans un site patrimonial dit PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur).

Pour faciliter la gestion d’un projet de location de local commercial d’une assez grande envergure, et financé par l’apport de plusieurs investisseurs, la création d’une SCI (société civile immobilière) est conseillée. En effet, les souscripteurs de parts peuvent être des membres de la famille du futur rentier, ses amis proches ou ses collègues de travail. Cette technique permet d’établir une division de propriété plus simple et plus fluide.

Pour finir, les crédits immobiliers destinés à l’acquisition d’un local commercial sont plus faciles à obtenir. La raison est simple : ce type d’acquisition suscite une plus grande confiance aux yeux des banques. Elles sont même prêtes à accorder quelques privilèges aux emprunteurs dans ce domaine, car les commerçants sont l’un de leurs plus fidèles clients. Grâce à un local acquis à crédit, le futur rentier peut exploiter l’effet de levier financier pour faciliter le remboursement de ses mensualités.

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