En matière d’investissement locatif, l’appartement est une valeur sûre pour devenir rentier. Bon nombre de propriétaires font confiance à ce type d’actif pour gagner leur indépendance financière sans le moindre souci. Cependant, il y a des choses que tout apprenti rentier doit savoir pour que leurs rêves deviennent réalité.
Qu’est-ce qu’un appartement ?
Un appartement est un lieu de vie qui dispose d’un certain niveau de confort et de convivialité permettant à tout occupant de se sentir bien. Il peut être constitué d’un ensemble de pièces de diverses tailles pour différents usages (chambre à coucher, salle de bain, cuisine, petit salon, chambre, etc.). Logiquement, un appartement devrait être à usage d’habitation et être intégré dans un grand immeuble comprenant un ou plusieurs autres locaux par étage (c’est le cas des immeubles de rapport).
Ce type de logement est généralement situé en centre-ville pour répondre à la demande locative des particuliers, notamment les professionnels et les étudiants. En France, le règlement de la copropriété interdit toute activité commerciale dans les immeubles structurés en un certain nombre d’appartements. Mais il n’en reste pas moins que les clauses dites d’occupation bourgeoise exclusive tolèrent l’exercice d’activités professionnelles non bruyantes.
Que le bien soit meublé ou non, les dispositions de la loi en vigueur portant sur les contrats de bail liés à un appartement confèrent à tout locataire un droit de jouissance exclusive. Cependant, il peut arriver que certains investisseurs accèdent à la propriété d’un ou plusieurs appartements, soit via l’indivision, soit sur la base d’un accord de copropriété privée, soit via des parts de société(s) immobilière(s).
Pour ce qui est de la copropriété, les relations juridiques existantes entre les parties contractantes sont définies par la loi. De ce fait, chaque copropriétaire détient un ou plusieurs lots de l’immeuble (appartement, garage, boutique en rez-de-chaussée, etc.); et chaque lot correspond à une partie privative de ce dernier, qui est elle-même équivalente à une quote-part.
Connaître les différents types d’appartement pour devenir rentier
Le statut de rentier est facilement atteignable si l’investisseur opte pour un ou plusieurs appartements disponibles sur le marché. Par ailleurs, ces biens peuvent être classés selon quelques catégories préétablies. Leur structure doit respecter les dispositions du décret 2002-1203 à savoir le fait de disposer d’une surface habitable d’au moins 9 m2 et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres.
Dans l’Hexagone, les appartements sont classés selon les termes : T1, T2, T3, etc. Les «T» signifient «type» et les chiffres indiquent le nombre de pièces disponibles outre la cuisine et la salle de bain. À noter qu’une autre nomenclature constituée par les lettres numérotées F1, F2, F3 est aussi utilisée, mais c’est une appellation plus ou moins similaire à celle en «T». La version d’un appartement la plus simple est bien évidemment le studio. Il comporte une seule pièce principale avec coin-cuisine et salle de bain séparée.
Ceux de type T1 sont plus ou moins équivalents à un studio. Quant aux T1bis, ils se composent d’une pièce principale assez grande et séparable en deux compartiments. Ces derniers peuvent servir de salon avec coin-cuisine et de chambre avec salle de bain privée. Il s’en suit que ceux de type T2 sont une habitation à 2 pièces (une chambre, une salle à manger) avec cuisine et toilette.
Mais avec l’accélération de l’urbanisme, d’autres types d’appartements sont apparus, à savoir le loft, le duplex et le souplex. Le loft est un ancien atelier ou une ancienne usine réaménagée en appartement bien dégagé, c’est-à-dire très ouvert. Puisqu’il est non cloisonné, il est généralement très lumineux. Par contre, un duplex est un appartement agencé sur les deux étages d’un immeuble doté d’un escalier intérieur. Enfin, le souplex est un duplex qui se situe au rez-de-chaussée d’un immeuble à deux étages.
Devenir rentier en louant des appartements : quels sont les avantages ?
La plupart des investisseurs locatifs qui débutent dans le secteur optent pour les appartements, car non seulement leur gestion est simple, mais les demandes locatives qui leur sont adressées sont en perpétuelle évolution. Tout d’abord, vu leur taille, ces biens offrent un coût de détention moindre par rapport aux grandes maisons.
En effet, les charges liées à leur entretien peuvent être réduites par la disponibilité des matériaux aux meilleurs prix sur le marché ainsi que les marges de négociations très larges qu’il est possible de réaliser avec les artisans locaux. Avec leur prix largement accessible au grand public, les appartements permettent à tout un chacun de devenir rentier même s’ils ne disposent que d’un petit capital de départ.
Le futur rentier peut même contracter un prêt immobilier pour les acquérir et se servir des loyers pour rembourser les mensualités. Ainsi, il peut percevoir un complément de revenu régulier tout en créant un patrimoine durable au fil des années.
La location d’un appartement permet également de préparer sa retraite en ce sens que les loyers perçus pourraient être épargnés dans un contrat d’assurance-vie ou un PERP (plan d’épargne retraite populaire). Dans le cas d’une résidence secondaire, quand le propriétaire n’occupe pas le bien pendant les vacances, il peut le mettre en location. Cette technique permet à l’appartement de garder son excellent état. En d’autres termes, cela évite la dégradation prématurée du bien et de ses équipements par manque d’utilisation.
Sur quelles défiscalisations prétendre pour devenir rentier grâce aux appartements ?
Il faut admettre que l’État français cherche tous les moyens pour que les propriétaires immobiliers puissent prospérer dans leurs investissements locatifs. L’un des dispositifs de défiscalisation qui a connu le succès le plus fulgurant auprès des Français est bien évidemment la loi Pinel.
C’est un mécanisme incitatif qui cible les biens immobiliers neufs, rénovés ou en état futur d’achèvement (VEFA). La loi Pinel prévoit une déduction de l’impôt sur le revenu pouvant atteindre 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat de l’appartement si le propriétaire s’engage à louer le bien pour une période respective de 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal est valable aussi bien en France métropolitaine (dans les Zones A, Abis et B1) que dans les départements d’outre-mer.
De son côté, la loi Cosse, mise en vigueur depuis le 1er février 2017 et valable jusqu’au 31 décembre 2019, permet de bénéficier d’un abattement d’impôt pouvant atteindre 85 %, à condition que le propriétaire de l’appartement respecte un plafond de loyers préétabli ainsi que des seuils de ressources définis pour chaque locataire. D’ailleurs, cette loi privilégie avant tout les investissements dans les biens immobiliers privés à prix réduit.</span
Mais ce n’est pas tout, la loi Censi-Bouvard permet également de faire des économies d’impôts considérables pour accélérer l’atteinte de l’indépendance financière. Effectivement, ce dispositif permet d’investir dans des résidences de services neuves ou rénovées telles que les résidences étudiantes.
De la sorte, le futur rentier peut opter pour un logement meublé non professionnel (LMNP) et bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 11% de la valeur hors taxes du bien. En plus, avec le système de réduction fiscale Censi-Bouvard, il est possible de récupérer la TVA et de faire exonérer les revenus locatifs perçus. Par ailleurs, elle impose certaines conditions : le montant de l’investissement maximal est de 300 000 euros et la durée de location doit être au minimum 9 ans.
Trouver un appartement rentable pour devenir rentier le plus vite possible
Accroissement continu des habitants, accès aux transports en commun, disponibilité des infrastructures de commodité … ce sont autant de facteurs à prendre en compte avant d’acquérir un appartement. Cela dit, l’emplacement est un critère fondamental pour prétendre à un investissement locatif rentable.
Par exemple, avant d’acheter un appartement de plus de 4 (un logement plutôt destiné aux grandes familles), il faut vérifier s’il répond à certains besoins spécifiques : être à proximité des écoles, possibilité de le mettre en colocation, etc. Ensuite, il faut toujours garder à l’esprit que le radical du mot «rentable» est le mot «rente». Cela veut dire qu’un appartement rentable doit dégager le maximum de rente pour être profitable.
Par conséquent, il convient de rester attentif au prix au mètre carré en plus des charges de détention du bien. Le mieux serait d’estimer l’appartement à sa juste valeur selon une série de critères bien définis : demande locative prévisionnelle, surface habitable, etc.
Le but est de débourser moins en gagnant plus en termes de recettes locatives. Donc, il ne faut pas hésiter à utiliser Internet. Effectivement, aujourd’hui, les acheteurs ont l’avantage de pouvoir faire des comparaisons en ligne avant de se lancer dans une quelconque acquisition. Non seulement cela leur permet de dénicher l’appartement de leurs rêves, mais également d’apprécier la tendance générale du marché afin d’éviter de se laisser prendre au piège des biens surévalués par leurs propriétaires. La comparaison des prix est indispensable, car plus cette variable baisse, plus le taux de rentabilité s’améliore.
Recourir au crédit pour devenir rentier avec les appartements
Les banques sont devenues des partenaires stratégiques pour les investisseurs immobiliers ambitieux souhaitant devenir rentiers. Grâce à une multitude d’offres proposées par ces institutions financières, le secteur de l’immobilier locatif connaît une embellie jamais réalisée dans les années 80 et 90. Les «packs financement» sont parfaitement adaptés aux besoins et aux ressources des emprunteurs nouvellement arrivés sur le marché.
D’ailleurs, l’appui aux particuliers pour l’acquisition d’un ou plusieurs appartements fait partie des domaines de prédilection des banques en termes de chiffre d’affaires. Autrement dit, elles n’hésitent pas à exprimer leur confiance dès qu’il s’agit d’acquisition d’appartement. La raison est simple : en matière de location, ces biens présentent un gros potentiel de rendement du fait de leur forte accessibilité en termes de loyers, car selon les derniers chiffres de l’Insee, la moitié des Français gagne environ 1847 euros par mois, ce qui explique le succès de ce type de bien immobilier.
Pour prétendre obtenir un prêt immobilier dans les meilleurs délais et sans la moindre incertitude, il faut respecter certaines conditions. La première concerne la situation financière de l’emprunteur, c’est-à-dire qu’il doit disposer d’une source de revenu stable afin de garantir sa solvabilité.
Alors que certaines enseignes exigent un apport de la part du futur rentier, d’autres sont enclines à octroyer un emprunt à 110%, mais tout dépend de la capacité de négociation de l’emprunteur. En tout cas, si ce dernier n’a pas le temps de prospecter les établissements de crédit ou que l’art de la persuasion n’est pas trop sa tasse de thé, il peut faire appel à un courtier.
Acquérir un appartement pour en devenir rentier : quelles sont les procédures à suivre ?
Une fois le plan d’investissement bien établi, l’appartement bien identifié et la collaboration avec les professionnels de l’immobilier bien mis au point ; il faut se lancer sans plus attendre, car les opportunités se présentent rarement dans la vie. La première chose à faire est d’entamer les procédures de négociation sur le prix du bien.
Ensuite, il faut préparer tous les dossiers requis pour officialiser la transaction devant le notaire. Mais avant toute chose, le futur rentier doit s’assurer que le vendeur est bien le réel propriétaire de l’appartement et que le bien ne fait pas l’objet d’une hypothèque ou d’un quelconque gage de ce genre. Avant de procéder au paiement, les deux parties contractantes (le vendeur et l’acheteur) doivent vérifier la régularité des documents officiels tels que le titre de propriété, le projet d’acte de vente signé et authentifié par le notaire, le certificat d’urbanisme, et éventuellement le plan de prévention des risques.
Par ailleurs, les dispositions du Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partiels ou totaux d’habitation, stipulent qu’avant tout accord de vente de bien immobilier, des diagnostics techniques doivent être effectués pour garantir le respect des normes de décence en vigueur et surtout afin de prévenir les risques accidentels inhérents aux équipements immobiliers (détection des risques d’incendie ou de fuite d’accessoires de plomberie, etc.).
De ce fait, le DDT ou dossier de diagnostic technique, qui décrit également le niveau d’efficacité énergétique de l’appartement, doit être joint aux documents officiels susmentionnés.
Y a-t-il un montant de capital requis pour devenir rentier avec les appartements ?
En France, comme dans la plupart des autres pays européens, les propriétaires immobiliers couronnés de succès n’hésitent pas à dire que l’investissement locatif dans les appartements est l’une des meilleures alternatives pour devenir rentier. Cependant, beaucoup d’aspirants rentiers se demandent combien il faut pour monter un tel projet afin d’accéder à ce statut privilégié.
À vrai dire, la réponse à cette question dépend de certains facteurs, notamment le prix immobilier sur le marché dans lequel l’investisseur souhaite faire fructifier son capital, mais également de sa stratégie d’investissement. En ce qui concerne le prix immobilier, son niveau dépend du dynamisme de chaque zone géographique, de leur capacité à créer une demande locative stable et pérenne.
Par exemple, à Paris, dans le 11e arrondissement, un appartement à 3 pièces de 70 m2 peut valoir jusqu’à 700 000 euros avec un revenu locatif d’environ 3000 euros par mois. En faisant un simple calcul, si le propriétaire a fait un prêt immobilier au taux de 4% sans apport sur une durée de 20 ans pour l’acquérir, chaque mensualité peut atteindre les 4250 euros, ce qui n’est pas du tout rentable, car le montant de cette dernière dépasse largement celui du revenu locatif.
Pour un investisseur, la meilleure solution de commencer sa «carrière de rentier» est d’opter pour des appartements à prix raisonnables situés dans des villes très prometteuses telles que Évreux en Normandie, Chelles dans le département de Seine-et-Marne, Nîmes dans la région sud de la France ou Cherbourg-Octeville dans le département de la Manche. En effet, ces emplacements ne requièrent qu’un capital de départ moyen estimé à 80 000 euros, une somme bien accessible pour ceux ou celles qui ne disposent pas d’une épargne conséquente.
Les pièges à éviter pour devenir rentier avec les appartements
La gestion d’un certain nombre d’appartements est certes plus facile comparée à celle d’autres types de bien immobilier, mais il convient d’être prudent sur certains détails. Tout d’abord, en matière de choix d’emplacement, il ne faut pas se laisser envahir par le côté émotionnel des choses. Autrement dit, pour être sûr de faire le bon choix, le mieux serait de sélectionner un appartement en toute objectivité.
Cela dit, le futur rentier a plutôt intérêt à prévoir des critères de choix bien précis (catégorie de locataire, proximité du bien aux diverses commodités, ainsi que son état en général, etc.). Concernant la gestion des impayés de loyers, c’est en quelque sorte la hantise de tous les propriétaires, car selon les études du ministère du Logement, ils représenteraient pas moins de 2,5 % de la totalité des loyers perçus.
Pour les gérer avec efficacité, il ne faut pas hésiter à évaluer la situation financière des locataires potentiels (vérification des trois derniers bulletins de paie, ainsi que leur dernier avis d’imposition, demande d’attestation de son statut professionnel, etc.).
Une autre mesure de prévention pour ce type de problème consiste également à souscrire une garantie des risques locatifs (GRL) qui permet de couvrir jusqu’à 70 000 euros les impayés de loyers, mais aussi les éventuelles dégradations du logement. Ce type de garantie peut coûter jusqu’à 2,75 % du loyer annuel (taxes et charges incluses), mais cela en vaut la chandelle.
Bref, ce sont autant de mesures nécessaires étant donné que l’expulsion des locataires est actuellement un vrai parcours du combattant vu qu’ils disposent de nombreux recours en justice.
