Vu leur prix relativement plus accessible et la demande locative croissante qui leur sont adressée, les studios représentent une catégorie d’actif immobilier très efficace pour devenir rentier. Voici tout ce qu’il faut savoir pour atteindre cet objectif.

Qu’est ce qu’un studio ?

Qu’est ce qu’un studio

Un studio est un lieu de vie composé d’une pièce unique, c’est-à-dire que la cuisine, la chambre à coucher, ainsi que la salle à manger sont toutes intégrées dans un seul espace. Seule la salle de bain (ou la douche) et le WC se trouvent dans un coin séparé. Généralement, un studio ne comporte aucun couloir, toute la surface disponible constitue l’espace de vie. Mais grâce au confort, à la mobilité et le niveau de loyer raisonnable qu’ils offrent, les studios intéressent surtout les étudiants, les jeunes travailleurs en début de carrière, les touristes ou les expatriés. Autrement dit, des personnes fortement actives dont les priorités sont la proximité, la convivialité et le dynamisme économique.

À noter que les logements de surface réduite comme les studios sont soumis à une réglementation très stricte avant de pouvoir être loués. Par exemple, selon une disposition de la loi Carrez : un studio doit avoir une superficie minimale de 9m2. Le calcul de cet espace de vie ne tient pas compte de l’existence d’un balcon, d’une cave, d’une mezzanine ou de l’épaisseur des murs. Évidement, pour s’assurer que le bien immobilier soit parfaitement décent et qu’il satisfasse aux besoins vitaux du locataire, le plafond doit avoir une hauteur minimale de 1,20 m.

Par ailleurs, pour éviter les abus, les loyers sont réglementés selon un système de plafonnement régional ou départemental. Mais il n’en reste pas moins que dans certaines villes très urbanisées comme Paris, le loyer moyen des studios peut monter jusqu’à 900 euros.

À titre de rappel, si un logement à espace réduit a une cuisine séparée, il s’agit d’un F1 et non d’un studio.

Devenir rentier en mettant en location des studios

Devenir rentier en mettant en location des studios - facilement

Investir dans une petite surface comme le studio s’avère être très intéressant pour gagner en rentabilité et devenir rentier dans conditions appropriées. En effet, le montant de l’investissement est plus raisonnable alors que ce type de bien immobilier se loue généralement plus cher surtout quand ils se trouvent dans les centres-villes en pénurie de logements. En d’autres termes, plus la demande locative est forte, plus le niveau de loyer au mètre carré est élevé.

Ce n’est pas tout, si le futur rentier prévoit d’acquérir son patrimoine à crédit, il pourra facilement trouver un prêt car l’apport personnel peut être effectué sans difficulté. En plus, les studios sont des actifs de confiance vis-à-vis des banques.

Dans un contexte d’incertitude économique, l’acquisition de studios est tout simplement un excellent choix surtout s’ils se situent dans les carrefours bien dynamiques comme Paris, Lyon ou Bordeaux. Effectivement, beaucoup d’étudiants ont du mal à se loger en France et dénicher un ou plusieurs studios dans des endroits proches des Universités, des grandes entreprises ou des PME représente une belle occasion de gagner son indépendance financière d’autant plus que les risques de vacance locative sont neutralisés étant donné que c’est un type de bien pouvant être loué sans interruption.

Que le taux de rotation des locataires soit élevé ou non, l’investisseur y trouvera toujours son compte. D’ailleurs, par rapport à d’autres immeubles, le coût d’entretien des studios n’est pas exorbitant et la plupart des locataires, comme les étudiants, préfèrent signer des baux de longue durée pour ne pas avoir à trouver un logement à chaque rentrée universitaire.

Enfin, les studios sont parmi les biens immobiliers les plus liquides du marché. Ils peuvent être revendus sans difficulté dans le cas où l’investisseur souhaite acquérir d’autres actifs de même catégorie, mais nettement plus profitables. De toute façon, tous les moyens sont bons pour devenir rentier dans l’immobilier.

Les règles d’or pour devenir rentier avec les studios

Les règles d’or pour devenir rentier avec les studios

Le rendement locatif brut d’un bien immobilier classique de petite ou de moyenne surface avoisine les 5 à 6%, alors que celui d’un studio peut atteindre les 7 à 8%. De ce fait, cet actif est l’un des meilleurs moyens de devenir rentier à condition que quelques règles soient respectées.

D’abord, il faut choisir le bon emplacement. C’est un paramètre non négligeable qui doit être en parfait concordance avec les besoins des locataires-cibles. Par exemple, si le studio est destiné à être louer saisonnièrement aux vacanciers ou aux visiteurs étrangers, il doit être proche des sites touristiques et/ou de divertissement les plus connus de la France. Il va sans dire que si les locataires-cibles sont des étudiants, le quartier doit être bien desservi par les transports en commun et être le proche possible de toutes les commodités (centre commercial, hôpital, …)

Au cours du processus de prospection, il convient d’être purement objectif et ne pas se céder face au caprice du bien « coup de cœur ». D’ailleurs, le but est d’acquérir un studio au juste prix pour tabler sur une meilleure rentabilité. C’est une condition sine qua non pour devenir rentier.

Pour ne pas se déconnecter de la réalité, il faut toujours se référer au prix du marché. De la sorte, il sera plus aisé d’établir une bonne stratégie de marchandage.

Aussi, pour sortir gagnant de la mise en location d’un studio, encore faut-il bien fidéliser les locataires à travers un mode de fixation de loyer optimal. L’idée est de proposer un loyer adapté au profil financier du candidat. Ce dernier doit être une personne de confiance pour éviter les incidents de paiement de loyer.

Enfin, avant d’acquérir un studio, il ne faut jamais oublier d’évaluer les travaux à effectuer. Cette variable pourrait représenter une charge insupportable si elle n’est pas maîtrisée à l’avance. L’évaluation commence par les travaux d’intérieur jusqu’aux parties communes (si le bien est en copropriété).

D’autres conseils précieux pour devenir rentier avec les studios

D’autres conseils précieux pour devenir rentier avec les studios

Qui dit investissement locatif dit prise en compte des mesures de défiscalisation établies par les pouvoirs publics. Ainsi, la stratégie fiscale est une «arme de rentabilisation» incontournable dès qu’il s’agit d’investir sur le long terme et réaliser son ambition de devenir rentier. Par exemple, la loi Pinel offre la possibilité de réduire son impôt sur le revenu de 21% du prix d’acquisition du studio si le propriétaire s’engage à mettre son bien en location pendant une durée de 12 ans. Bien évidemment, pour pouvoir bénéficier de ce privilège fiscal, d’autres conditions liées au zonage et à l’état du bien doivent être respectées.

Mais encore, si le montant annuel du revenu locatif du futur rentier n’excède pas les 70 000 euros (nouveau seuil établi par la loi de finances pour 2018), il peut opter pour le régime du micro-BIC qui est applicable aux locations meublées non professionnelles (statut LMNP). Ainsi, il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% au titre des frais opérationnels liés à l’exploitation du studio.

Au-delà de ce seuil, le bailleur peut choisir le régime du réel en déduisant de ses revenus locatifs les frais et les charges tels que les intérêts d’emprunt et les dépenses liées aux travaux de rénovation.

Enfin, avant d’investir dans un studio situé à Paris, il faut bien analyser les conséquences de l’encadrement des loyers prévu par la loi Alur. Cela évite les mauvaises surprises en termes de rentabilité.

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