Loi Denormandie : c’est quoi?
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière proposé à l’Assemblée Nationale, en novembre 2018, par le ministre du logement Julien Denormandie. En tant que amendement, elle a été approuvée par la majorité des parlementaires après une analyse d’applicabilité. En fait, cette nouvelle mesure est assez équivalente à la loi Pinel, son but est d’instaurer un nouveau climat fiscal incitatif au profit des investisseurs immobiliers souhaitant acquérir un bien ancien en vue de le rénover. Mais contrairement à la loi Pinel, elle ne comporte aucun système de zonage particulier bien que les logements ciblés soient ceux situés dans les territoires métropolitains, comme par exemple dans les communes ayant établi des conventions de revitalisation territoriale.
Vu ses dispositions, les fiscalistes et les experts immobiliers pensent que cette loi sera plus à même de combler les lacunes du “Pinel ancien” dans le domaine du respect des normes de décence prévues par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Étant donné que c’est un dispositif destiné à faciliter les processus de rénovation, elle a pour vocation d’améliorer la confiance des différents acteurs clés dans le secteur de l’immobilier locatif.
Bref, la loi Denormandie se démarque par sa souplesse, ainsi que sa capacité à renforcer les impacts d’une stratégie de logement française plutôt axée sur une logique de différenciation et d’équilibre territorial plus en phase avec les efforts de co-construction et de solidarité. Elle prendra effet dès le début de l’année 2019.
Devenir rentier grâce à la loi Denormandie
L’objectif du Gouvernement est d’ajouter un surplus de dynamisme aux territoires ayant des atouts architecturaux et patrimoniaux avérés. De ce fait, ceux qui aspirent à devenir rentiers grâce à la loi Denormandie peuvent privilégier les biens immobiliers dont la nature et l’emplacement s’inscrivent dans le cadre du programme «Action cœur de ville», c’est-à-dire des habitats dégradés mais susceptibles d’être rénovés et offrant une belle perspective de location.
D’abord, l’avantage d’investir dans le cadre de la loi Denormandie est de pouvoir bénéficier d’une réduction fiscale équivalente à celle prévue dans la loi Pinel. En effet, le montant de la réduction le l’impôt sur le revenu atteint les 2 % par an pendant une période de location de 9 ans, puis 1% par an pendant trois ans, soit une économie fiscale pouvant représenter 21 % du prix d’acquisition du bien locatif (si le calcul s’étale sur une durée d’investissement de 12 ans).
Concrètement, à la différence d’un dispositif de déficit foncier basé sur un système d’amortissement des charges d’exploitation et d’acquisition de type loi Robien, cette nouvelle mesure est plus simple à cerner par les contribuables car la réduction d’impôt s’impute directement sur la base imposable, préalablement calculée. Ainsi, un propriétaire qui décide de s’engager sur une location d’une durée de 12 ans peut tabler sur une économie équivalente à 21% de son capital investi, ce qui lui permettra de devenir rentier plus rapidement.
Ce n’est pas tout, outre la réduction d’impôt précédemment évoquée, la loi Denormandie permet d’acquérir des logements anciens, et donc plus attractifs en termes de prix par rapport aux logements neufs. Qui plus est, les biens éligibles sont plus élargis, ce qui offre des emplacements de qualité dans des adresses mixtes (centrales et périphériques).
Bien connaître les conditions liées à la loi Denormandie pour pouvoir en devenir rentier
Afin de pouvoir bénéficier des privilèges fiscaux induits par le dispositif Denormandie et en devenir rentier, il convient de respecter scrupuleusement les conditions liées à son application.
D’abord, le montant des travaux à réaliser doivent représenter au moins 25 % de celui de l’acquisition. Et dans l’objectif de renforcer la prospérité de l’économie locale, lesdits travaux de rénovation doivent être effectués par des entreprises de proximité.
Jusqu’à aujourd’hui, il n’a pas encore été précisé si le logement éligible doit respecter les caractéristiques de décence prévues par la loi Pinel ou non. Mais quoi qu’il en soit, l’objectif de ce nouveau dispositif est d’éviter aux investisseurs immobiliers les contraintes techniques liées à la rénovation contenues dans la loi Pinel. Mais il faut avouer que la loi Denormandie est plus appropriée pour les biens immobiliers nécessitant moins de travaux.
À noter que la réduction fiscale Denormandie ne porte que sur la partie individuelle et non sur les parties communes. Et en matière de plafonnement de revenu locataire, c’est une loi à vocation sociale et solidaire ; et donc plutôt destinée aux locataires ayant des revenus plutôt modestes.
Elle est également accessible à tout type d’investisseur désireux de devenir rentier. Ils peuvent être des contribuables qui sont simplement intéressés par la défiscalisation ou des particuliers qui achètent, puis réhabilitent pour revendre. En ce qui concerne les promoteurs, ils ne peuvent être éligibles que si le volume des travaux de rénovation atteint un certain seuil.
Les autres avantages offerts par la loi Denormandie
Tout investisseur peut gagner son indépendance financière sans apport préalable grâce à la loi Denormandie. En effet, par le biais de l’effet de levier du crédit, l’allègement fiscal et les revenus locatifs générés par la loi couvriront, en partie ou intégralement, les mensualités à rembourser. Cela dit, si l’investisseur a contracté un prêt immobilier pour acquérir son bien, il peut devenir rentier même s’il ne dispose d’aucun capital de départ. Cette affirmation est d’autant plus valable lorsque le logement loué est situé sur une zone dite «tendue», c’est-à-dire là où la demande locative bat son plein.
De plus, la variété de biens anciens sur le marché offre à l’aspirant rentier l’embarras du choix. Les biens ciblés peuvent aller d’un simple studio aux grands immeubles de rapport.
Tout cela pour dire que l’investisseur peut saisir d’innombrables opportunités dans la mesure de ses moyens et en fonction de ses objectifs.
Et par rapport à la loi Duflot, celle de Denormandie est plus intéressante en matière de bienveillance familiale car elle donne au propriétaire la possibilité de louer son bien à ses proches familles. Une solution très pratique surtout quand l’investisseur souhaite, par exemple, faire bénéficier à ses héritiers la nue-propriété de son patrimoine immobilier dès son vivant. Dans ce cas, il faut juste que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal.
