La loi Malraux offre une chance de devenir rentier si l’investisseur arrive à satisfaire certaines conditions tout en effectuant le bon choix. Explication.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Qu’est-ce que la loi Malraux

La loi n° 62-903 du 4 août 1962 portant le nom de l’ancien ministre de la Culture, André Malraux, vient en complément de la législation relative à la protection du patrimoine historique et esthétique de la France. Autrement dit, elle a pour objet de faciliter les restaurations immobilières contribuant à la préservation et à la mise en valeur dudit patrimoine.

Étant donné que c’est un dispositif très efficace, il est encore en vigueur actuellement. Concrètement, la loi Malraux donne aux propriétaires immobiliers dans l’ancien, la possibilité de bénéficier d’une déduction d’impôt sur le revenu. Or, cela n’est possible que s’ils se lancent dans la restauration complète et la mise en location de leur bien. Cette réduction fiscale fonctionne, de ce fait, sur la base d’un système de déficit foncier résultant des travaux de rénovation bien particuliers, c’est-à-dire des travaux qui participent réellement à la sauvegarde de l’esthétisme des monuments historiques français.

Avec la mesure de défiscalisation Malraux, toutes les dépenses liées à la restauration du bien immobilier éligible sont déductibles du revenu imposable. Par ailleurs, le bien en question doit être loué pendant un délai minimal de 9 ans et se situer dans une zone bien délimitée par la loi.

Depuis le 1er janvier 2009, le Gouvernement a fait en sorte que l’avantage fiscal soit surtout accessible et profitable aux particuliers, c’est-à-dire aux investisseurs désireux de devenir rentiers. Le montant de la réduction fiscale Malraux est de 30 % de la dépense globale liée aux travaux réalisés dans le secteur sauvegardé avec un plafond de 100 000 euros par an. Mais il est de 22 % si les travaux sont réalisés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysage (ZPPAUP) avec un même niveau de plafonnement annuel.

Devenir rentier grâce à la loi Malraux : les conditions requises

Devenir rentier grâce à la loi Malraux : les conditions requises

Qui dit devenir rentier grâce au dispositif Malraux signifie exploiter toutes les pistes de réductions fiscales générées par toutes ses dispositions. Le but est donc de réaliser des économies afin d’accélérer le retour sur investissement tout en améliorant la rentabilité de l’investissement locatif. Mais ce privilège fiscal est soumis à certaines conditions qu’il convient de connaître et respecter scrupuleusement.

D’abord, selon l’article 4B du Code général des impôts, les personnes qui peuvent en bénéficier sont les personnes physiques, les associés de société, ainsi que les non-résidents fiscalement domiciliés en France. En ce qui concerne les associés non soumis à l’impôt sur les sociétés, mais hors SCPI, la réduction n’est valable qu’une fois que les recettes locatives sont déclarées comme des revenus fonciers. Si le bien est soumis à l’indivision, chaque indivisaire peut bénéficier de la réduction en fonction de leur part de dépense dans le bien indivis.

Les avantages de la loi Malraux s’acquièrent par l’engagement du futur rentier à restaurer l’ensemble de son immeuble et à le louer nu à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans. En outre, la mise en location doit prendre effet au plus tard 12 mois après la date d’achèvement des travaux.

La déduction est limitée à 400 000 euros sur 4 années consécutives. En d’autres termes, la durée du paiement effectif des travaux est de 3 ans, mais en cas de fouilles archéologiques, ce délai peut être prorogé à 4 ans. Les travaux de restauration doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le Préfet et être suivis en permanence par des Architectes des Bâtiments de France. Enfin, les zones éligibles sont les quartiers « dégradés », les Aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), ainsi que les Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

Pour devenir rentier rapidement, la loi Malraux est le dispositif idéal

Pour devenir rentier rapidement, la loi Malraux est le dispositif idéal

Il n’y a rien de plus sûr que de bénéficier d’une réduction fiscale immédiate pour devenir rentier. C’est d’ailleurs pour cette raison que bon nombre d’investisseurs locatifs ont décidé d’acquérir des biens immobiliers éligibles à la loi Malraux 2018.Si le bien est situé dans un Site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), le taux de réduction d’impôt sur le revenu est de 22% des dépenses de rénovation effectuée.

Par ailleurs, ladite rénovation doit avoir reçu l’approbation des autorités concernées et être considérée comme un projet d’utilité publique. Par contre, la déduction fiscale est de 30% si l’immeuble se trouve dans un Quartier ancien dégradé (QAD), un quartier ayant reçu le statut de Nouveau programme national de renouvellement urbain NPNRU ou un SPR doté d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Qui plus est, les nouvelles dispositions de la loi Malraux de 2009 ont rendu les procédures opérationnelles plus faciles au point de laisser à tout vendeur la possibilité de se charger de ses propres travaux sans l’accord formel des copropriétaires.

En effet, depuis cette date, tout type de travaux individuels peut être réalisé dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover conformément à l’article L. 262 1 du Code de la construction et de l’habitation. Pour justifier les dépenses, il suffit de se baser sur les factures établies par l’entreprise prestataire et non plus sur une pièce justificative délivrée par l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).

Enfin, l’article 73 de la loi de finances de 2013 a réduit le plafonnement global de la niche fiscale à 10 000 euros, ce qui confirme le fait que la loi Malraux est un levier de défiscalisation efficace pour se constituer un patrimoine durable et accéder à son statut de rentier plus rapidement.

Zoom sur les dépenses prises en charge par la loi Malraux

Zoom sur les dépenses prises en charge par la loi Malraux

Il est évident que pour devenir rentier grâce au déficit foncier Malraux, il faut savoir bien repérer les catégories de dépense bénéficiant d’une déduction immédiate. En ce qui concerne les dépenses dites de droit commun, il s’agit des charges liées aux réparations et aux entretiens, des primes d’assurance, des frais de gestion et des frais d’adhésion à des Associations spécialisées dans le domaine du foncier urbain.

D’autres dépenses telles que celles afférentes à l’amélioration des locaux d’habitation ainsi que des locaux professionnels et commerciaux entrent également dans le cadre du dispositif. Ces améliorations doivent toutefois être axées sur la neutralisation des effets de l’amiante ou la facilitation de l’accès du bâtiment aux personnes à mobilité réduite.

Mieux, la réduction d’impôt concerne également la fraction des provisions qui ont fait l’objet d’un versement à titre de dépenses de travaux touchant la propriété commune. Le calcul de la base imposable repose donc sur le montant dépensé par le syndic au cours desdits travaux. Enfin, concernant les appels de fonds émanant des Associations susmentionnées, c’est-à-dire le fonds destiné à financer des travaux prévisionnels ; ils ne peuvent être déductibles qu’au moment du versement effectif dudit fonds au profit de la personne ou de l’entreprise prestataire.

Catégories : Immobilier