La vente en viager d’un bien immobilier est l’un des meilleurs moyens de devenir rentier en France métropolitaine et dans les territoires d’outre-mer. Mais comment s’y prendre ? Voici les réponses.
Qu’est-ce que la vente en viager ?
La vente en viager est une forme de cession immobilière effectuée, le plus souvent, par une personne âgée. Le vendeur est appelé «crédirentier» et l’acquéreur le «débirentier». La vente en viager est basée sur un contrat civil un peu particulier. Ce n’est pas une vente ordinaire où le cédant obtient, de la part du cessionnaire, une contrepartie financière équivalente au prix du bien vendu. En fait, dans le domaine de la vente en viager, le crédirentier s’engage à céder son bien au débirentier en contrepartie de deux types de versement : un capital initial (appelé bouquet) au moment de la signature du contrat de vente et une rente à vie. En clair, l’acquéreur du bien vendu en viager est tenu de payer une avance et une rente à vie à l’ancien propriétaire. Il importe de remarquer que cette technique de vente recèle de nombreux avantages au crédirentier. En effet, même si son bien a été cédé, il conserve le droit d’habitation (usus) et le droit d’usufruit ou droit à la perception des loyers (fructus).
Concrètement, la vente en viager permet au crédirentier de sortir gagnant de son choix, car en plus du bouquet, il peut profiter d’un revenu supplémentaire issu des rentes versées par le débirentier jusqu’à son décès. Cela lui permet de garder un train de vie convenable et prétendre à une période de retraite harmonieuse. De son côté, le débirentier y trouve son compte, car en fonction de l’espérance de vie du crédirentier, il peut réaliser une bonne affaire, c’est-à-dire acquérir un patrimoine immobilier à un prix largement inférieur à sa valeur réelle.
Pourquoi opter pour la vente en viager pour devenir rentier ?
Comme évoqué plus haut, la vente en viager est pour le crédirentier une ressource complémentaire pour vivre une retraite heureuse. Il dispose d’un revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours tout en vivant dans un endroit auquel il est très attaché. Effectivement, s’il conservait la propriété de son bien, il n’aurait pas pu profiter de son patrimoine, car dès son décès, celui-ci reviendrait à ses héritiers légaux. Du coup, la vente en viager est la formule la plus adaptée pour un propriétaire immobilier désireux de devenir rentier à vie. Pour ne pas paraître égoïste aux yeux de ses enfants, il peut leur faire don du bouquet et percevoir les rentes afin d’échapper à la dépendance financière. En plus, la vente en viager n’induit aucune démarche administrative fastidieuse en matière de succession (le recours à un notaire n’est pas obligatoire). Mieux encore, afin d’éviter l’effet de dépréciation des revenus viagers à cause de la croissance du taux d’inflation, les rentes sont indexées régulièrement sur la base d’un indice de consommation établi par l’INSEE. Ceci afin de conserver le pouvoir d’achat des crédirentiers.
Le mode de calcul de la rente et du bouquet reste librement négociable entre les deux parties avant la signature du contrat devant le notaire. Mais dans la majorité des cas, et selon les dispositions du contrat, le crédirentier n’est plus tenu de payer la taxe foncière ainsi que les charges liées à l’entretien du bien en question. Ce n’est pas tout, selon l’âge du crédirentier, il bénéficie d’un abattement fiscal de 30 à 70% (par exemple, seuls 30% de rentes d’un crédirentier de 70 ans sont imposables).
Devenir rentier grâce à une vente en viager : les conditions à respecter et les solutions juridiques en cas de non-paiement de rente
La vente en viager est considérée par le Code civil comme un contrat aléatoire (Art.1964). Donc, pour devenir rentier grâce à cette technique de vente, il est important de connaître toutes les conditions y afférentes ainsi que les solutions juridiques à faire valoir en cas de non-paiement de la rente. Le crédirentier doit être une personne physique, majeure, saine d’esprit ou, à la limite, sous curatelle. Le débirentier peut être une personne physique avec les mêmes capacités juridiques que le crédirentier ou une personne morale légalement constituée.
Le contrat de vente doit être entériné par un notaire, puis inscrit et publié légalement. Puisque ce contrat est basé sur la durée de vie du vendeur, l’article 1975 du Code civil stipule qu’il peut être annulé dans les 20 jours qui suivent sa signature si le crédirentier est très malade ou mourant. Si le crédirentier juge qu’il a été lésé de plus de sept douzièmes du prix de vente réel du bien, il peut demander l’annulation du contrat viager. En ce qui concerne les mesures prises pour pallier aux éventuels risques de non-paiement des rentes, une clause résolutoire peut être préalablement établie entre les deux parties contractantes pour indemniser le crédirentier en cas d’incident de paiement.
En outre, la vente en viager peut être annulée s’il n’y a eu aucun compromis. De son côté, le vendeur récupère son bien immobilier tout en se libérant de toute obligation de remboursement de bouquet et de rentes déjà perçues. Enfin, le crédirentier dispose également des forces juridiques d’une clause dite « du privilège du vendeur »lui permettant de vendre le bien aux enchères en cas d’impayés. Bref, la vente en viager donne à une personne la possibilité de devenir rentier en toute tranquillité.
D’autres informations utiles pour devenir rentier grâce à une vente en viager
Il importe de savoir qu’un individu peut devenir rentier à travers 3 types de vente en viager. Le premier est le viager occupé. C’est la pratique la plus courante en France. Le crédirentier dispose d’un droit de jouissance du bien cédé durant toute sa vie, mais il supporte les charges locatives. Néanmoins, le cas échéant, il peut renoncer à son droit de jouissance en contrepartie d’une augmentation de rente. Le second est le viager libre, c’est-à-dire que le vendeur, ou crédirentier, cède sa propriété et ne dispose plus d’aucun droit d’habitation et d’usufruit. Dans ce cas de figure, il peut prétendre à un montant de rente et de bouquet plus élevé. Qui plus est, les impôts et les travaux d’entretien seront à la charge du débirentier. Le dernier type de vente en viager est le viager à terme. Il permet de fixer préalablement le prix de cession et la durée d’occupation du bien.
Avant de vendre son bien immobilier en viager, il faut prendre le temps de bien prospecter le marché pour trouver un acquéreur fiable. Le meilleur moyen de le faire est de recourir aux services d’un professionnel. En effet, le futur rentier a l’embarras du choix étant donné les différentes prestations disponibles sur Internet dans le domaine du viager.
