Il faut avouer que la loi Pinel a apporté un nouveau souffle au secteur immobilier français, plus précisément dans l’investissement locatif. Prolongé jusqu’en 2021, ce dispositif fiscal incitatif a fait le bonheur de tous les investisseurs immobiliers, car il leur donne l’opportunité de devenir rentiers plus rapidement en payant moins d’impôt.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé en 2014 via les dispositions de l’article 5 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 portant loi de finances 2015, transposées dans le Code général des impôts (CGI) dans son article 199 novovicies.

Proposé pour la première fois par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel dans une optique d’amélioration de la loi Duflot, qui avait elle-même remplacé la loi dite « Scellier », ce mécanisme fiscal a eu tellement de succès que la loi logement 2018 l’avait reconduit pour un délai supplémentaire de 4 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021. La loi Pinel concerne la mise en location d’un immobilier neuf.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel

En clair, elle permet à tout acquéreur de bien neuf, qui a opté pour l’investissement locatif, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le but ultime de ce dispositif est de promouvoir la construction de biens immobiliers à destination locative en France, ce qui entre dans le cadre du Plan de Relance du Logement mis en place par le Gouvernement de l’époque.

Outre la promotion de l’investissement locatif, cette mesure a été prise pour booster la construction de logements situés dans des zones dites « tendues », c’est-à-dire là où le niveau de l’offre n’arrive plus à suivre celui de la demande.

La loi Pinel a également largement contribué à offrir aux ménages n’ayant pas accès aux logements sociaux de louer des logements aux moindres coûts. Cela est bien évidemment possible via les constructions clé en main, surtout quand ces derniers n’ont ni le temps ni les savoir-faire pour investir dans l’ancien.

Devenir rentier grâce au Pinel : les conditions liées au type d’investissement immobilier

Pour bénéficier des avantages liés au dispositif Pinel dans le but de devenir rentier en immobilier, l’investisseur doit respecter certaines conditions liées à sa situation personnelle et surtout au type d’investissement qu’il projette de faire.

Devenir rentier grâce au Pinel les conditions liées au type d’investissement immobilier

Tout d’abord, il faut que le futur rentier soit fiscalement domicilié en France et soit âgé d’au moins 18 ans. S’il a contracté un crédit pour acquérir le bien, il doit garder un taux d’endettement maximal de 33% pour garantir sa solvabilité. En ce qui concerne le bien, il doit être neuf ou rénové. Les locaux non habitables, mais transformés en logement sont également éligibles.

Pour cela, ils doivent respecter les normes de décence en vigueur. Le bien doit être loué nu en qualité de résidence principale et disposer du label écologique BBC 2015 ou RT 2012. Pour les constructions neuves, elles doivent être achevées dans un délai de deux ans et demi suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC).

Pour les acquisitions neuves, elles doivent être louées dans un délai d’un an suivant la signature de l’acte de vente. Puisque l’un des objectifs du dispositif Pinel est surtout de proposer des logements accessibles à tous, les loyers doivent respecter les plafonds établis selon la surface et l’emplacement du bien.

Enfin, l’investisseur devra également respecter certaines conditions financières au moment de l’acquisition, notamment le non dépassement du seuil maximal d’investissement de 300 000 euros par an et un prix plafond de 5 500 euros le mètre carré.

Bien connaître les conditions liées au zonage pour devenir rentier grâce au Pinel

Il est évident que le dynamisme du marché immobilier français diffère d’une région à l’autre. Certaines zones tendent à se ployer sous la demande, alors que d’autres connaissent une pénurie de locataires chronique.

Par conséquent, pour faire en sorte que cet écart n’ait pas d’effets indésirables sur le secteur immobilier, le dispositif Pinel a établi le 1er octobre 2014 cinq zones dans lesquelles il est possible de bénéficier des avantages fiscaux, notamment les Zones A, A bis, B1, B2 et C.

Bien connaître les conditions liées au zonage pour devenir rentier grâce au Pinel

En janvier 2018, ce zonage a été révisé pour réduire les secteurs éligibles en ne retenant que les villes de plus de 250 000 habitants. L’idée est de se focaliser sur les zones « tendues » où l’offre est largement inférieure à la demande. Désormais, seules les Zones A, Abis et B1 bénéficient du dispositif Pinel. De ce fait, il est conseillé d’investir dans ces zones pour devenir rentier grâce au Pinel. La Zone A est délimitée par le reste de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération Genevoise.

La Zone A bis est constituée par Paris et les 29 communes de sa proche banlieue. En ce qui concerne la Zone B1, il s’agit des agglomérations occupées par plus de 250 000 habitants dans certaines villes du littoral et la Corse. La Zone B2 rassemble les communes de 50 000 à 250 000 habitants et la Zone C est constituée par le reste du territoire.

Il importe de noter que cette réduction du nombre des zones éligibles a suscité de réelles inquiétudes de la part des acteurs immobiliers périurbains et ruraux, ce qui a conduit les députés à voter des amendements visant à établir un processus de sortie progressive du dispositif Pinel pour les Zones B2 et C.

Ces acteurs n’ont pas prêché dans le désert, car actuellement, les projets de construction dotés d’un permis de construire déposés au plus tard à fin 2017 et les acquisitions dont l’acte de vente a été conclu avant le 31 décembre 2018 peuvent quand même bénéficier des avantages fiscaux générés par la loi Pinel même si les logements se trouvent dans les Zones B2 et C.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel permettent de devenir rentier plus tôt que prévu

Pour pouvoir devenir rentier grâce à un investissement locatif, il faut savoir profiter des avantages fiscaux générés par la loi Pinel. Cela dit, un propriétaire immobilier peut investir en Pinel en s’engageant à louer son bien neuf pour une période minimale de 6 ans. En contrepartie, si le logement se trouve en France métropolitaine par exemple, il peut bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu d’un montant égal à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du logement pour une durée d’engagement respective de 6, 9 ou 12 ans.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel permettent de devenir rentier plus tôt que prévu

Étant donné qu’il est plus profitable d’acquérir un bien neuf, cette acquisition peut se faire sans apport, car les banques sont friandes à l’idée de financer un projet d’investissement Pinel. C’est une stratégie gagnante d’autant plus que les taux immobiliers sont spectaculairement bas depuis quelques années, ce qui fera naître un effet de levier financier. En outre, la défiscalisation Pinel permet avant tout de se constituer un patrimoine pérenne avec un minimum d’effort d’épargne.

Le dispositif Pinel confère également des avantages en ce qui concerne la déduction de certaines charges liées à l’acquisition et à la mise en location du bien immobilier avant le calcul de l’impôt, notamment les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt, les frais de garantie du prêt immobilier, les frais d’entretien et de réparation, les frais salariaux du gardien, etc.

Mais ce n’est pas tout, l’étendue de la taille des logements éligibles dans le dispositif Pinel est très élargie (petit studio ou grand immeuble de rapport), ce qui permet d’opter pour une diversification libre du patrimoine dans une optique de transmission intergénérationnelle.

Enfin, les niches fiscales de la loi Pinel sont valables aussi bien pour les investissements en immobiliers physiques que pour les détentions de parts de SCI ou sociétés civiles immobilières.

Il est également possible de devenir rentier dans les départements d’outre-mer grâce à la loi Pinel

Pour ceux qui songent à gagner leur indépendance financière et investir dans l’immobilier locatif hors de la métropole, ils trouveront leur compte grâce au dispositif Pinel. Que ce soit en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint Martin, à Saint Pierre-et-Miquelon, à la Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou dans les îles Wallis-et-Futuna, les avantages fiscaux de la loi Pinel sont valables, car ces territoires font partie de la Zone B1.

En effet, la défiscalisation Pinel outre-mer 2018 stipule que les acquéreurs immobiliers dans ces îles respectant les conditions prévues par la loi peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 23, 29 ou 32% du montant de l’acquisition s’ils s’engagent à louer leurs biens pour un délai respectif de 6, 9 ou 12 ans. Comme conditions, la loi Pinel a établi un plafonnement global des niches fiscales fixé à 18 000 euros sauf pour le cas des Monuments historiques et des investissements Malraux.

Par ailleurs, pour les territoires tels que Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon, les plafonds de loyer sont fixés à 10,22 euros par m2 et 12,70 euros par m2 pour les départements comme la Polynésie, la Nouvelle-Calédonie et Wallis-et-Futuna.

Pour calculer son loyer par mètre carré, le propriétaire peut utiliser un coefficient multiplicateur selon la formule suivante : (0,7 + 19)/surface habitable. Ce coefficient ne peut excéder 1,2. En ce qui concerne les plafonds de ressources annuelles du locataire dans les départements de Saint-Martin et de Saint-Pierre, ils sont fixés à 27 710 euros pour un célibataire, 37 006 euros pour un couple sans enfant et 53 725 euros pour une personne seule ou un couple avec deux enfants.

Pour devenir rentier grâce au Pinel, le propriétaire peut choisir librement son locataire

Il faut reconnaître que la loi Pinel a apporté des changements majeurs quant à la liberté de choix de locataire. En effet, si la loi Duflot n’a pas permis aux propriétaires de louer leur bien à leurs ascendants et/ou descendants, il n’en est plus ainsi depuis la promulgation de la loi Pinel. À vrai dire, ce renouveau juridique était tant attendu pour permettre aux Français d’exprimer leur appui envers leurs proches en priorisant la cohésion familiale.

Pour devenir rentier grâce au Pinel, le propriétaire peut choisir librement son locataire

D’ailleurs, bon nombre d’entre eux trouvent qu’il est plus raisonnable d’accueillir leurs parents ou leurs enfants dans le logement où ils vivent. Cependant, il est à noter que pour que les avantages fiscaux de la loi Pinel soient valables, en tant que membre de la famille, le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire, car il est considéré comme un contribuable à part entière.

De ce fait, il ne peut pas bénéficier de l’aide au logement étant donné que le but du dispositif Pinel est de permettre aux ménages à revenus modestes d’accéder à une résidence principale décente à un tarif raisonnable. Néanmoins, une personne fiscalement domiciliée à l’étranger peut tout à fait louer un logement Pinel, à condition qu’elle fournisse un avis d’imposition et une attestation de perception de revenu salarial délivrée par son employeur.

Voici quelques plafonds de revenus annuels pour les locataires éligibles dans les zones de location situées en France métropolitaine : Personne seule (Zone A bis : 37 508 euros, Zone A : 37 508 euros, Zone B1 : 30 572 euros, Zone B2 et C : 27 515 euros) ; Couple (Zone A bis : 56 058 euros, Zone A : 56 058 euros, Zone B1 : 40 826 euros, Zone B2 et C : 36 743 euros) ; Personne seule ou couple ayant une personne à charge (Zone A bis : 73 486 euros, Zone A : 67 386 euros, Zone B1 : 49 097 euros, Zone B2 et C : 44 187 euros).

Sélectionner les bons professionnels du secteur immobilier pour devenir rentier grâce au Pinel

L’atteinte de l’objectif de devenir rentier est conditionnée par l’existence d’une collaboration fructueuse avec les professionnels de l’immobilier. En effet, pour réussir un investissement Pinel, il faut qu’il soit bien préparé en amont.

La première clé de réussite est la recherche d’un accompagnement permanent tout au long du processus d’acquisition. Promoteur, gestionnaire locative, conseiller immobilier sont autant d’acteurs stratégiques à côtoyer pour sortir gagnants d’un tel investissement.

Sélectionner les bons professionnels du secteur immobilier pour devenir rentier grâce au Pinel

Toutefois, il faut garder à l’esprit que les professionnels disponibles sur le marché n’ont pas tous les mêmes performances. Par précaution, il faut rester attentif à certains détails liés à leurs compétences, leur réputation et surtout leurs expériences.

Les statistiques récentes montrent que dans l’écrasante majorité des cas, les logements Pinel sont acquis en statut VEFA, c’est-à-dire des biens immobiliers vendus en futur état d’achèvement. Par conséquent, il convient de collaborer avec un promoteur sérieux pour obtenir un bien dans les meilleurs délais tout en respectant les conditions techniques prévues par la loi Pinel. Étant donné que 80 % des projets de construction sont menés par des promoteurs affiliés à la Fédération des Promoteurs immobiliers (FPI), ils sont incontournables. Donc, le mieux c’est d’opter pour un promoteur local.

Bien suivre les étapes de la déclaration fiscale Pinel pour devenir rentier

Déclarer ses impôts dans le cadre du dispositif Pinel peut paraître compliqué, surtout quand le propriétaire vient d’entamer son projet de devenir rentier. Néanmoins, en maîtrisant les bases de la fiscalité immobilière et en recourant aux conseils d’un cabinet d’expertise, le processus a plus de chance de s’accélérer.

Ci-après les étapes à traverser pour effectuer une déclaration fiscale Pinel. Tout d’abord, le futur rentier doit faire un engagement de location sur un document appelé «déclaration 2044-EB». Ce document  permet de certifier à l’Administration fiscale que le propriétaire est prêt à mettre en location son bien pour un délai minimal de 6 ans.

Bien suivre les étapes de la déclaration fiscale Pinel pour devenir rentier

Vient ensuite le bilan foncier qui consiste à remplir un document appelé «déclaration 2044 ou 2044-SPE». Ce bilan a pour but de mettre en exergue l’écart entre les recettes locatives et les diverses charges telles que les intérêts d’emprunt, les dépenses d’entretien, les taxes, etc.

En fonction du signe de cet écart, le bilan peut être positif (bénéfice foncier) ou négatif (déficit foncier). Dans le cas où le bilan foncier est négatif, l’écart viendra s’imputer sur les revenus globaux de l’investisseur pour obtenir une réduction fiscale qui correspond à cet écart. À noter que le déficit foncier est imputable sur les revenus globaux dans une limite de 10 700 euros par an.

Une fois le déficit calculé, la réduction d’impôt annuelle allouée par le dispositif Pinel doit être notée dans la déclaration dite «2042-C» sous la rubrique «charges ouvrant droit à réduction d’impôt». Comme toute déclaration fiscale, celle de Pinel peut se faire en version papier et doit être jointe avec la déclaration d’autres revenus courants chaque année au mois de mai.

Un exemple concret pour comprendre les effets bénéfiques de la défiscalisation Pinel

En supposant qu’un futur rentier a acquis un bien immobilier neuf qui a coûté 200 000 euros (toutes charges comprises) et qu’il s’est engagé à louer ce bien pendant une durée de 12 ans, il peut bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de 21% du prix d’acquisition. Cette réduction est étalée sur douze ans, soit une économie d’impôt mensuelle de 42 000 / 12 /12 mois  = 291 euros.

Un exemple concret pour comprendre les effets bénéfiques de la défiscalisation Pinel

Grâce à un investissement locatif de 200 000 euros dans le neuf et la réduction fiscale permise par le dispositif Pinel, le propriétaire peut mettre de côté 291 euros par mois, ce qui contribue considérablement à alléger ses charges mensuelles s’il a contracté un prêt immobilier pour acquérir le logement.

En d’autres termes, le remboursement des mensualités sera rendu plus facile et le bien pourra dégager une rente dès le démarrage de l’investissement si le projet a été bien conçu. D’un autre côté, compte tenu de l’ampleur de cette réduction fiscale, l’investisseur pourra affecter ses efforts d’épargne vers un projet d’investissement à risque modéré comme la Bourse.

Bref, la loi Pinel est le système de défiscalisation par excellence, surtout pour les contribuables fortement imposés sur les revenus. Elle offre une opportunité pour accéder à la propriété à moindre coût.

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