Les OPCI permettent de combiner des placements immobiliers et mobiliers très rentables, de quoi faire fructifier son capital pour devenir rentier.

Qu’est-ce que l’OPCI ?

L’OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) est une entité de placement en grande partie à vocation immobilière, mais non cotée en Bourse. Son statut juridique est assez similaire à celui des OPCVM. Pour investir dans ce type de produits d’épargne, les particuliers et les investisseurs institutionnels peuvent y souscrire des parts.

Cette solution innovante donne droit à la perception d’un revenu régulier via un portefeuille constitué de 60 à 90 %d’actifs immobiliers, d’un maximum de 30 % de valeurs mobilières (actions ordinaires, actions OPCVM, parts d’entité de placement collectif de droit étranger, etc.) et de 10 % d’actifs liquides.Les OPCI peuvent prendre deux formes, à savoir un fonds de placement immobilier (FPI) soumis fiscalement à l’impôt sur les revenus fonciers ou une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) soumise fiscalement à l’impôt sur les revenus de capitaux mobiliers.

Comme celles des autres organismes de placement financier, les activités de l’OPCI font l’objet d’un contrôle strict de la part de l’AMF (Autorité du marché financier). Cela dit, il doit préalablement recevoir un agrément délivré par cette autorité de tutelle avant de collecter des épargnes. Les OPCI ont comme principale activité l’achat ou la construction de biens immobiliers à vocation locative. Donc, c’est une forme de société similaire à la SCPI, à quelques exceptions près : il est autorisé à gérer des actifs mobiliers tels que les actions et les obligations.

Qu’est-ce que l’OPCI

Devenir rentier avec OPCI : les avantages

Il est plus aisé de devenir rentier avec les OCPI, car l’épargne est confiée à un professionnel doté d’une solide expérience et de savoir-faire en matière de stratégie d’arbitrage. Tout d’abord, l’OPCI permet de gagner rapidement son indépendance financière à moindre coût, car l’apprenti rentier se lance dans un investissement immobilier sans la moindre contrainte de gestion (il se contente de percevoir des revenus locatifs réguliers sans supporter des dépenses d’entretien ou des frais d’acquisition).

Aussi, contrairement à l’immobilier classique, le futur rentier n’a pas besoin d’un capital de départ d’un montant faramineux pour y investir. En effet, le ticket d’entrée des OPCI est, dans la plupart des cas, fixé à quelques centaines d’euros seulement. Du coup, il est à la portée de toutes les bourses.En ce qui concerne la gestion du portefeuille en titres, il n’y a pas besoin de faire appel à un expert en trading, l’organisme de gestion s’occupe de tout.

Comme tout placement, il est fort possible que l’investisseur ait envie de vendre sa part pour saisir d’autres opportunités de gain auprès d’autres OPCI. Cette stratégie est tout à fait faisable avec ce type d’organismes, car c’est un fonds à capital variable dont les parts sont très liquides, et donc parfaitement cessibles. Enfin, avec les OPCI, les investisseurs détenant des actifs en titres peuvent bénéficier d’une fiscalité plus adoucie sur les valeurs mobilières. Celle-ci est rendue possible par le mécanisme de compensation entre les moins et les plus-values.

Combiner le placement en OPCI avec son contrat d’assurance-vie pour devenir rentier

À l’instar des SCPI, les OPCI peuvent être logés dans un contrat d’assurance-vie. C’est l’un des meilleurs moyens de devenir rentier, car le rendement des fonds immobiliers associés à des titres financiers est remarquablement élevé.Primo, le fait d’acheter des parts d’OPCI via un contrat d’assurance-vie permet de diluer la fiscalité non moins pénalisante des OPCI. Effectivement, grâce à ce «greffage financier», les revenus fonciers et/ou les revenus de plus-value générés par l’organisme ne seront plus imposés selon les dispositions relatives au statut d’un OPCI. En clair, ils bénéficieront des réductions fiscales liées à l’assurance-vie qui sont plus avantageuses sur le moyen et long terme. D’ailleurs, l’intégralité des opérations d’arbitrage effectuées sur les parts n’est pas fiscalisée du moment que les gains restent sagement dans le contrat.

Secundo, en matière de transmission patrimoniale, l’assurance-vie donne une forte résonance positive aux parts d’OPCI léguées. Cela donne aux héritiers la possibilité de devenir rentiers à leur tour. En d’autres mots, lors du décès du souscripteur, les sommes investies peuvent être attribuées à un ou plusieurs bénéficiaires sans paiement de droits de succession, c’est-à-dire qu’il est possible de dénouer le contrat en espèces ou sous forme de parts d’OPCI.

Combiner le placement en OPCI avec son contrat d’assurance-vie pour devenir rentier

Tertio, selon l’article L132-21 du Code des assurances, les souscripteurs d’un contrat d’assurance-vie, implémenté d’achat de parts d’OPCI, ont le droit de liquider leur fonds dans un délai de 2 mois à compter de la survenance de l’événement déclencheur. Ainsi, pour devenir rentier, l’achat de parts d’OPCI par l’intermédiaire d’une assurance-vie est plus attrayant que celui effectué via un compte-titres.

devenir rentier grâce aux OPCI : d’autres conseils pratiques

Ceux ou celles qui souhaitent investir dans les OPCI pour en devenir rentiers peuvent acheter directement des parts auprès des organismes de gestion dont les sites web sont disponibles en ligne. Il est également possible de faire appel aux services d’une banque, d’un assureur ou d’un courtier indépendant.En termes de performance, il faut bien se renseigner pour dénicher les OPCI les plus prometteurs. La raison est simple : selon les chiffres de l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), les OPCI ont affiché des résultats plutôt honorables en 2017 avec un taux de rendement net moyen d’environ 3,98 %, contre 3,23 % en 2016.Ce gain en performance est le fruit d’une belle valorisation patrimoniale (+ 2,4 %) perceptible au niveau de la plupart des actifs immobiliers et mobiliers gérés par les enseignes leaders dans ce secteur. Ce phénomène de croissance a eu pour résultat la hausse de la capitalisation des OPCI qui est passée de 9 milliards en 2016 à 13 milliards d’euros en 2017, soit une hausse de près de 44 %.

Actuellement, il y a à peu près 13 OPCI implantés en France : Amundi Transmission Immobilier, Axa Selectiv’Immo, Axa Selectiv’Immoservice, BNP Paribas Diversipierre, FranceeuropeImmo, Groupama Gan Pierre 1, Immanens, Immo Diversification, LFP Opsis Patrimoine, Prem Opcimmo, PrimonialReimPreimium, SG Pierre Entreprise et SwissLifeDynapierre.

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