Pour prétendre à un rendement pouvant atteindre 15% par an et devenir rentier, il n’y a rien de mieux que de concilier la Bourse et l’immobilier à travers les SIIC. Explication.
Qu’est-ce qu’une SIIC ?
La SIIC (société d’investissement immobilier cotée) est un type de société française dont le statut a été créé en 2003. Sa principale activité consiste à acheter, à gérer et à louer un patrimoine immobilier pour le compte de ses actionnaires porteurs de parts. Contrairement à d’autres types de sociétés immobilières tels que la SCPI ou l’OCPI, les SIIC sont des foncières cotées en bourse.
De ce fait, elles sont tenues de distribuer au moins 95 % des recettes locatives perçues, 60% des plus-values réalisées, ainsi que la totalité des dividendes. Comme tout actif coté en bourse, la valeur des parts souscrites dans les SIIC varie en fonction de l’offre et la demande sur le marché financier.
Ainsi, les achats de titres émis par cette catégorie de société se font de gré à gré, c’est-à-dire qu’ils sont plus ou moins similaires à ceux des unités de compte où les ordres d’achat et de vente sont réalisés via un compte titre ou un PEA (les SIIC logées dans un PEA avant le 21 octobre 2011 peuvent y demeurer indéfiniment, mais il n’est plus possible d’alimenter un PEA en actions de SIIC depuis l’entrée en vigueur d’une loi en 2012).
Il importe également de rappeler que l’achat de parts de SIIC doit se faire au comptant, c’est-à-dire sans recourir à un prêt immobilier. Aussi, les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés. En clair, les dividendes et les plus-values sont fiscalisés directement au niveau des actionnaires.
Les SIIC permettent de devenir rentier rapidement grâce à leurs atouts
Les SIIC sont l’un des meilleurs moyens de devenir rentier rapidement du fait de leur grande taille. En effet, certaines enseignes affichent une capitalisation de l’ordre de 17 milliards d’euros, ce qui est largement supérieur à celle d’une des plus grandes SCPI du marché : la SCPI Immorente dont la capitalisation a récemment frôlé la barre des 2 milliards d’euros.
Cet écart considérable en termes de taille joue en faveur des SIIC, car grâce à cela, elles peuvent distribuer de gros dividendes, de quoi enrichir leurs investisseurs pendant un délai plus court. Les SIIC investissent dans des actifs très diversifiés, ce qui permet de maîtriser les risques tout en saisissant toutes les opportunités de gain présentes en Bourse.
La preuve : en termes de taux de rendement interne (TRI), les résultats d’une étude publiée en octobre 2017 par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) révèlent que les SIIC sont plus performantes sur le moyen et le long terme (un TRI de 11,4 % sur 5 ans).
Bien que leur cours soit fortement corrélé au comportement du marché, elles sont plus attractives, car les coûts de transaction sont presque nuls. Cela évite aux futurs rentiers d’être obérés par l’amortissement des frais d’acquisition exorbitants présents dans certaines classes d’actifs (par exemple, avec les SCPI il faut prévoir8% de frais de notaire et 6% de droit de mutation).
Qui plus est, les titres SIIC sont très liquides, c’est-à-dire qu’ils trouvent toujours preneur sur le marché. Cela permet de bénéficier d’une marge d’arbitrage suffisamment élargie pour réaliser des profits. Mieux, le ticket d’entrée des SIIC est très faible. Effectivement, certaines enseignes très fiables donnent aux épargnants la possibilité d’investir avec seulement quelques centaines d’euros ; c’est une aubaine pour les néophytes de la finance un peu frileux qui souhaitent effectuer un petit test avant de se lancer.
Savoir sélectionner les bons actifs pour devenir rentier avec les SIIC
Pour être sûr de devenir rentier sans le moindre risque de perte, il convient de privilégier les sociétés dotées d’actifs de bonne qualité et qui suscitent l’engouement des investisseurs. La qualité des parts de SIIC s’apprécie avant tout par leur niveau d’endettement sans négliger, bien évidemment, leur capacité de paiement à la bonne décote par rapport aux autres acteurs du secteur. Dans cette optique, bon nombre d’investisseurs aguerris ciblent les SIIC à capitalisation boursière non surévaluée telles que Klépierre ou Icade.
La raison est simple : leur stratégie financière offre un fort potentiel de revalorisation à toute épreuve, surtout depuis leur recentrage dans le secteur des immobiliers de bureaux parisiens. Donc, par précaution, il serait préférable d’opter pour les SIIC dotées d’un bilan parfaitement assaini et dont la valeur boursière est inférieure à la valeur d’expertise. Ce critère de choix est valable sur le plan macroéconomique du fait de la bonne maîtrise des risques malgré les faibles perspectives de croissance au niveau européen.
Les investisseurs en SIIC doivent également tenir compte de la capacité de l’entité gestionnaire à renégocier les loyers, du moins à les maintenir à leurs niveaux actuels, car les taux d’intérêt vont probablement connaître une tendance à la baisse sur le long terme.
Devenir rentier grâce aux SIIC : quelques conseils
Plutôt que de miser son capital sur un seul appartement d’une valeur de 80 000 euros par exemple, mieux vaut le répartir sur plusieurs SIIC afin de faciliter l’établissement d’une bonne stratégie de diversification foncière. D’ailleurs, la faillite d’une SIIC cotée sur le CAC 40 est rare. Pour éviter de voir ses dividendes être prélevés de l’impôt sur la plus-value, le meilleur réflexe est bien évidemment de s’abstenir de vendre ses parts en se contentant de percevoir les rentes annuelles.
Ainsi, ceux qui détiennent des parts de SIIC dans un PEA ont intérêt à les conserver précieusement, car les titres logés dans ce plan d’épargne échappent totalement à l’impôt sur le revenu. D’ailleurs, même sur un compte-titres ordinaire, les plus-values versées au profit des actionnaires de sociétés foncières cotées restent moins taxées que celles des propriétaires d’immobiliers classiques (les plus-values immobilières ne peuvent faire l’objet d’une exonération d’impôt sur le revenu qu’après 22 ans, alors que celles sur les SIIC sont exonérées après un délai de détention de 8 ans).
Bref, pour devenir actionnaire et rentier d’une SIIC, il suffit d’ouvrir un compte-titres auprès d’un acteur spécialisé dans le domaine de la Bourse, notamment les banques, les courtiers et les compagnies d’assurance. Ce compte-titres servira d’instrument de placement pour constituer un portefeuille optimal d’actions en SIIC. Le professionnel de la finance facture les investisseurs des » droits de garde « , qui sont calculés en fonction du nombre et de la valeur des titres.
