Le démembrement de propriété se démocratise de plus en plus dans le domaine de l’investissement immobilier. Il est même considéré comme l’un des meilleurs moyens de devenir rentier. Mais comment y parvenir ?

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est régi par les articles 578 et suivants du Code civil. Il consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un actif physique ou sous forme de parts de SCPI (société civile de placement immobilier).

Pour un investisseur désireux de devenir rentier dès l’âge de sa retraite, le principe de fonctionnement de l’investissement en démembrement est simple : il acquiert la nue-propriété du bien immobilier locatif ou de la SCPI et il se constitue un patrimoine à moindre coût au terme du contrat.

Quant à l’usufruit de l’actif, c’est-à-dire la jouissance, il est cédé à un tiers pendant une durée préalablement fixée pour que le preneur puisse l’exploiter temporairement afin de générer des revenus. Cela dit, la technique de démembrement est une stratégie gagnante aussi bien pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire.

En tout cas, acquérir la nue-propriété est la meilleure solution pour préparer ses vieux jours car à la fin du contrat de démembrement, l’usufruit s’intègre automatiquement à l’actif de l’investisseur, ce qui lui permet de détenir la totalité du bien.

À noter qu’au moment venu, l’usufruitier doit restituer au nu-propriétaire un bien immobilier avec ou sans locataire et ce dans un état d’usure normal. En ce qui concerne la durée de démembrement, elle peut varier de 5 à 20 ans ou même plus, selon la politique d’arbitrage de la société de gestion et de la préférence des deux contractants.

En général, les usufruitiers sont des bailleurs sociaux ou des organismes HLM dont la mission est de mettre en location des logements à loyers accessibles, mais sous divers critères de revenus. Quant aux nus-propriétaires, il peut s’agir de particuliers désireux de valoriser leur épargne pour tabler sur des revenus complémentaires et réguliers, tout cela sans payer d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Devenir rentier par le démembrement de propriété : Les avantages offerts

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L’acquisition d’un bien démembré ou d’une SCPI en démembrement permet de profiter d’une belle décote de l’ordre de 30 à 50 % du prix de l’actif. C’est donc un investissement plus accessible pour les épargnants à petit budget, surtout ceux désirent à tout prix devenir rentiers après quelques années de sacrifices financiers. Si l’achat a été financé par un crédit bancaire, les charges d’intérêt sont déductibles des autres revenus fonciers, quelle que soit leur origine.

Aussi, pendant la durée du contrat de démembrement, la nue-propriété évite à l’investisseur les contraintes liées à la gestion locative, notamment le risque d’impayés de loyers, les coûts d’entretien et les taxes d’habitation. Qui plus est, les frais de notaire d’une acquisition par démembrement sont inférieurs à ceux d’une acquisition de pleine propriété car ils sont calculés exclusivement sur la valeur de la nue-propriété.

Comme évoqué précédemment, la nue-propriété représente également un puissant levier de défiscalisation en ce sens qu’elle n’entre pas dans le cadre de la base de calcul de l’IFI. Effectivement, le règlement de cet impôt incombe à l’usufruitier. Résultat : en cas d’achat au comptant d’actifs en démembrement, le prix du patrimoine diminue au fur et à mesure de la baisse de l’IFI.

De ce fait, cette option est fortement conseillée aux investisseurs souhaitant rentabiliser leurs placements immobiliers et/ou en pierre-papier dès l’âge de la retraite. Et pour cause, ils pourront bénéficier de compléments de revenus grâce aux loyers perçus, de quoi les aider à accéder au statut de rentier.

Devenir rentier dans les SCPI de démembrement : quel niveau de rendement l’usufruitier peut prétendre ?

Quand un investisseur veut devenir rentier et qu’il a fait appel à un professionnel spécialisé dans le domaine du démembrement, celui-ci lui proposera une configuration de placement. Son but ? Faire en sorte que le niveau de rendement de l’usufruit et de la nue-propriété soit équivalent. Pour cela, des formules de calculs doivent être utilisées.

Mais contrairement à un investisseur en SCPI classiques, l’usufruitier, lui, pourra prétendre à des revenus aussi élevé pour un minimum de mise, grâce à une clé de répartition de capital.

Par exemple, une société de gestion de SCPI propose un contrat de démembrement d’une durée de 5 ans dont le taux de nue-propriété est de 79% et le rendement de 5%. Si le montant de l’investissement est de 100.000 euros, la valeur des parts en pleine propriété peut atteindre les 126.583 euros (sans tenir compte d’une éventuelle revalorisation de chaque part), soit un gain de 26.583 euros.

De son côté, l’usufruitier pourra tirer de sa part (21%) un droit au revenu dont le montant dépassera à priori celui de son capital si la SCPI est suffisamment dynamique. Avec le taux de rendement convenu à l’avance, il peut tabler sur un revenu annuel de 6.329 euros pendant le quinquennat, soit des revenus fonciers de 31.645 euros pour une mise de départ de 26.583 euros.

Quelques conseils professionnels pour devenir rentier dans le domaine du démembrement de propriété

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La relative complexité du montage d’un investissement en démembrement nécessite l’accompagnement d’un professionnel en gestion patrimoniale. C’est une évidence étant donné que c’est un placement qui engage l’épargnant sur une longue période. Mais quoi qu’il en soit, voici quelques conseils pour établir une stratégie d’investissement optimale.

D’abord, il faut savoir calibrer le montant de son capital investi en fonction de ses objectifs (de rendement et de création de patrimoine) pour éviter les pertes. L’idée est de ne pas mettre tous les œufs dans le même panier car il est presque impossible de savoir à l’avance comment va évoluer la valeur de l’actif acquis en nue-propriété et la tendance de la demande locative. Du coup, pour un contrat en usufruit, il est plus qu’indispensable d’établir un plan d’investissement crédible.

Attention, investir en nue-propriété ne signifie pas négliger complètement le potentiel locatif du bien. Oui, même si l’investisseur n’accède aux fruits de son patrimoine que d’ici 10 ou voire 20 ans, il doit choisir un emplacement de qualité. Le fait est qu’une fois le contrat de démembrement arrivé à son terme, ce sera à lui de prendre le relais. Autrement dit, sa probabilité de devenir rentier dépendra de l’avenir locatif du bien immobilier.

Pour profiter de toutes les opportunités offertes par le marché, il vaut mieux ne pas se limiter sur les contrats de nue-propriété « Premium », c’est-à-dire ceux proposant des projets immobiliers neufs ou réhabilités. En effet, comme le marché boursier, le marché du démembrement comporte aussi un compartiment dédié aux contrats déjà en cours et qui cherchent preneurs. C’est un marché d’occasion à rendement très attractif. Enfin, pour financer son acquisition, il ne faut pas hésiter à demander l’appui financier d’une banque car le crédit bancaire est une véritable source d’effet de levier surtout depuis que les taux d’intérêt ont connu une forte baisse.

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