Nombreuses sont les personnes qui souhaitent devenir rentiers, mais qui se découragent face au problème d’apport. Or, depuis quelques années déjà, les banques proposent une large gamme d’offres permettant à leurs clients potentiels d’emprunter sans aucun apport personnel.
Les possibilités de financement pour devenir rentier sans apport
Les banques sont les seuls partenaires pouvant financer les projets de ceux ou celles qui veulent devenir rentiers alors qu’ils n’ont pas d’apport. Sans apport veut dire que le futur rentier n’a aucune possibilité financière pour réaliser son projet.
De ce fait, il va opter pour ce que les gens appellent « l’emprunt à 110% ». Ce prêt est surtout destiné à l’acquisition d’immobilier d’investissement locatif. Il consiste à appuyer les investisseurs sérieux, jeunes et déterminés, car en plus du capital emprunté, la banque prend en charge les frais divers liés à l’acquisition du bien d’investissement (frais de notaire, frais d’agence, frais de garanties, etc.).
Par conséquent, le futur rentier n’aura qu’à concevoir son projet et le mettre en œuvre pour générer le maximum de profit.
Les banques qui proposent ce type d’emprunt se penchent minutieusement sur le dossier de l’emprunteur. Le montant emprunté dépend de la capacité d’endettement de ce dernier, de son profil financier et de l’ampleur du projet présenté par le futur rentier.
En France, de plus en plus d’institutions financières exploitent le marché du crédit immobilier sans apport. C’est une aubaine pour les investisseurs d’autant plus que les taux d’emprunt évoluent à la baisse ou, du moins, restent stables ces trois dernières années.
Cela permet aux investisseurs qui n’ont aucun capital de départ de se créer un patrimoine et de profiter de l’effet de levier généré par les crédits abordables.
Les conditions de financement pour devenir rentier sans apport
Quand il s’agit de prêt sans apport, le banquier observe à la loupe la situation financière de l’emprunteur. Il va vérifier avant tout si le candidat dispose d’une source de revenu stable, notamment une activité professionnelle avec une perspective durable (un contrant en CDI par exemple).
Puis, il va se pencher sur d’autres détails liés aux antécédents du futur rentier. Pour cela il va vérifier si la personne est chroniquement à découvert ou si elle a déjà cumulé plusieurs crédits à la consommation.
Parallèlement, il va éplucher les relevés de compte pour évaluer la possibilité de tisser un lien de partenariat.
Le deuxième groupe de conditions pour devenir rentier sans apport réside dans l’analyse du projet d’investissement en question. En effet, les banques mesurent les risques liés au non-remboursement du prêt et elles ont besoin d’assurance quant à la rentabilité du projet.
Cette dernière est surtout basée sur sa capacité à générer un cash flow régulier et continue pendant la période de remboursement du prêt. Le futur rentier doit de ce fait disposer d’un dossier bien convaincant. Il n’a pas droit à l’erreur s’il veut obtenir un accord de principe de la part du banquier. Il doit montrer qu’il sait de quoi il parle et qu’il maîtrise tous les facteurs de nature à influencer l’avenir du projet.
La plupart des banques demandent une promesse de vente du bien à acquérir pour être sûres que le projet est bien réel. Elles exigent également le montage d’un dossier décrivant les flux de recettes issues de la mise en location du bien (si c’est un investissement immobilier locatif).
Pourquoi il est devenu plus avantageux d’investir sans apport pour devenir rentier ?
Actuellement les banques font face à l’ère de la concurrence, elles s’arrachent les clients potentiels pour booster leur chiffre d’affaires. De ce fait, elles proposent des offres de plus en plus audacieuses, que ce soit en termes de taux ou de modalités d’emprunt.
Il en résulte que les investisseurs qui souhaitent devenir rentiers sans apport ont l’embarras du choix quant au type de contrat dans lequel ils vont s’engager. Grâce à l’aide des courtiers, ils sont plus informés et ils peuvent arriver à effectuer des choix plus rationnels c’est-à-dire emprunter à moindre coût.
Vu la baisse tendancielle des taux d’emprunt, il est devenu plus avantageux de financer ses investissements avec les crédits immobiliers, car cela permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit.
En d’autres termes, le coût réel du crédit est nettement inférieur au taux de rendement du projet, ce qui permet de dégager des rentes mensuelles dès la mise en location du bien immobilier. Ceci est d’autant plus vrai quand le futur rentier a décidé d’investir dans les logements neufs et qu’il bénéficie des déductions fiscales permises par les dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel ou la loi Dufflot.
Par conséquent, non seulement l’investisseur qui emprunte aura l’opportunité de créer un patrimoine propre à partir de rien et percevoir des revenus réguliers grâce à l’acquisition à crédit, mais il peut également renforcer son épargne d’un mois à l’autre. En plus, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits de toute imposition, notamment vis-à-vis des revenus fonciers.
Dans quels domaines investir pour devenir rentier sans apport ?
Quand il s’agit de devenir rentier sans apport, il faut toujours bien planifier les choses. En d’autres termes, faire en sorte que le remboursement des mensualités soit entièrement couvert par les recettes locatives et les avantages fiscaux. Dans cette optique, il faut investir dans des valeurs sûres, c’est-à-dire des biens immobiliers simples, mais très rentables.
L’idée est de réduire au maximum les risques de nature à faire gonfler les charges mensuelles. Par exemple, le fait d’avoir opté pour un projet démesuré pourrait engendrer des difficultés à gérer le parc immobilier, les coûts d’entretien pourraient grimper à cause de la complexité des différents systèmes liés aux normes de construction, etc.
Pour être sûr de réussir, il serait préférable de commencer par des projets plus faciles à gérer comme les studios, les appartements ou les parkings. En effet, ce sont des immobiliers qui ont une très forte demande locative, ce qui limite les risques de vacance et de loyers impayés.
Certains investisseurs qui commencent à s’imprégner au monde de la finance optent également pour la souscription de parts de SCPI ou société civile de placement immobilier. À vrai dire, ce type d’investissement offre une liberté absolue quant aux contraintes de gestion techniques et de trésorerie. Les associés qui ont souscrit des parts se contentent de percevoir des rentes périodiques tout en sécurisant leur capital.
En outre, s’ils ne retirent pas leur fonds pendant une durée supérieure à six ans, ils bénéficient d’une exonération fiscale sur les rentes perçues.
Ne jamais se décourager en cas de difficultés pour devenir rentier sans apport
Une fois le prêt obtenu et le projet lancé, il faut avancer et orienter sa vision vers l’avenir. D’ailleurs, l’investisseur a des engagements à tenir sur le long terme (celui de rembourser le prêt et de créer en même temps un patrimoine) et il doit trouver tous les moyens pour que tout marche comme prévu. Certes, il y aura des difficultés passagères et des personnes iront même jusqu’à le décourager, mais il ne doit pas se laisser faire.
Le monde des affaires est parfois entouré de gens négatifs, parfois des gens qui n’ont même pas eu des expériences dans le domaine et qui disent que cela ne marchera pas. Malgré ces remarques, il faut rester optimiste et évoluer petit à petit.
Le futur rentier doit garder en tête que tout s’apprend et que derrière les problèmes il y a des solutions. Pour cela, il doit être doté d’une permanente curiosité en lisant des blogs et des livres sur l’investissement immobilier locatif, ainsi que des vidéos explicatives sur des sites dédiés à l’immobilier locatif et la fiscalité.
Bref, les difficultés se gèrent par l’apprentissage et les échanges. Dans le cas où les problèmes sont très difficiles à résoudre, par exemple un locataire récalcitrant qui refuse de payer ses loyers, il ne faut pas hésiter à faire appel aux professionnels comme un huissier de justice ou un avocat.
Se fixer des objectifs préalables pour devenir rentier sans apport
Investir sur le moyen et le long terme est un processus bien pensé qui nécessite l’établissement d’objectifs bien précis. En effet, devenir rentier sans apport n’est pas une simple ambition à court terme, c’est un choix qui aboutit sur des résultats concluants à réaliser en toutes circonstances. Le futur rentier doit tout d’abord fixer un objectif quant au niveau de rendement qu’il veut obtenir.
En effet, ce facteur entre dans son calcul pour estimer le montant de capital dont il aura besoin et surtout le temps qu’il lui faudra pour le renflouer.
En tant qu’investisseur rationnel, il doit également fixer à l’avance la qualité du bien qu’il souhaite acquérir ainsi que son emplacement. Puisque l’emplacement géographique est une variable à prendre en compte dans la détermination de la demande locative, il doit choisir un emplacement en toute objectivité.
Ainsi, il sera possible d’estimer le montant du loyer pour calculer le cash flow annuel généré par le bien. Si le futur rentier décide d’acheter plus de deux logements, il serait plus prudent de répartir les risques dans des régions à potentiels locatifs différents, mais prometteurs (par exemple les logements touristiques, un petit atelier de fabrication, etc.).
