Immobilier d’entreprise faut-il investir en nom propre ou via sa société

Immobilier d’entreprise : faut-il investir en nom propre ou via sa société ?

Le choix de la forme de détention des locaux exploités pour les activités d’une société revient au chef de l’entreprise.

Il existe plusieurs options qui possèdent leur spécificité. Il convient alors d’étudier ces différentes solutions avant de prendre sa décision.

La détention directe du bien

Dans cette première option, l’immobilier est détenu directement par le chef de l’entreprise, ainsi il fait partie du patrimoine privé de ce dernier. Cela dit, le patron devient donc le propriétaire du bien. Cette forme est à privilégier pour sa simplicité puisqu’elle ne requiert pas la mise en place de structure supplémentaire. De plus, inutile de prévoir un bail commercial.

À ce moment, les résultats imposables peuvent être déduits du loyer normal pour l’occupation. En revanche, l’entrepreneur a pour obligation de déclarer les montants obtenus dans le cadre des revenus fonciers. En outre, le déficit foncier peut être appliqué lors de la réalisation de travaux d’envergure sur le bien concerné.

Détention dans le patrimoine professionnel ou dans la société d’exploitation

Cette forme consiste également à effectuer un achat direct de l’immobilier qui sera inscrit soit au bilan de l’entreprise soit à celui de la société d’exploitation. Celle-ci est très attractive sur plusieurs points. Tout d’abord elle simplifie l’accès aux investissements. Ensuite, celle-ci contribue aussi à accroître la solvabilité du groupe.

Ici, l’ensemble des charges annexes est alors déduit des résultats. Elles affectent les frais d’acquisition et financiers, les intérêts de l’emprunt, la taxe foncière, etc. En outre, le bien n’est pas concerné par l’IFI du chef de l’entreprise. De plus, l’amortissement s’applique aux constructions, permettant de faire baisser le résultat soumis à l’imposition.

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Détention par une société immobilière civile (SCI)

Il y a plusieurs cas de figure qui peuvent être adoptés pour cette option. Dans un premier temps, il s’agit de se constituer une SCI qui assure l’acquisition du bien, il faudra alors s’endetter pour réaliser ce projet. Ensuite, l’immobilier sera proposé en location à la société d’exploitation.

Il existe aussi un second scénario où le bien disposé au bilan de l’entreprise dans le cadre d’un système de refinancement est racheté par la SCI. À ce moment, le chef devient associé avec les deux structures, tandis que les autres investisseurs peuvent faire partie des tiers ou de l’entrepreneur.

La détention indirecte par SCI procure davantage de liberté. Pour avoir le contrôle total sur la transaction, il est possible pour le dirigeant de se nommer comme étant le gérant majoritaire du patrimoine. De cette manière, les loyers représentent une charge déductible pour l’organisme d’exploitation ainsi qu’une ressource foncière pour la SCI tout au long de la période d’exercice. Cette option sert donc de bouclier contre les procédures collectives qui pourraient affecter la société.

Grâce à la SCI, le chef d’entreprise peut se constituer un revenu régulier une fois qu’il sera à la retraite. De plus, cet investissement lui garantit également une succession équilibrée du bien entre les bénéficiaires.

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justin malraux
Justin Malraux

Editeur de plusieurs sites web spécialisé dans les finances personnelles et l'investissement, Justin est le fondateur du magazine Devenir Rentier.

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