Le marché de l’immobilier locatif en France reste encadré par la législation. De fait, les propriétaires-bailleurs sont soumis à un certain nombre de règles.
Il y a notamment le plafonnement des loyers. Une mesure ajustée par l’IRL. Mise au point !
Zoom sur le nouvel indice de référence de loyers pour le 2ème trimestre 2024
Calculé chaque trimestre par l’Insee, l’indice de référence des loyers (IRL) oblige les bailleurs à plafonner leurs loyers. Une règle applicable en cas de revalorisation annuelle. La dernière publication officielle date du 4 avril 2024. Pour mémoire, l’IRL évolue en fonction des prix à la consommation au cours des 12 derniers mois (hors tabac).
En principe, une hausse de l’inflation est synonyme d’une revalorisation potentiellement élevée des loyers. De quoi compenser une éventuelle augmentation du coût de la vie pour les bailleurs. Les locataires, quant à eux, doivent s’adapter peu importe le niveau d’IRL fixé par l’Insee.
Notons que le plafonnement de l’IRL à 3,5% s’apparente à une loi adoptée par le Parlement en juin 2023. Une mesure en vigueur jusqu’au premier trimestre 2024. Pour le second trimestre, c’est le nouvel IRL qui sera retenu. Dans le détail, l’IRL reste fixé à 3,5% en France métropolitaine, contre 2,5% en Outre-mer et 2% pour la Corse.
Si vous prévoyez d’augmenter votre loyer au T2 2024, cette revalorisation ne peut pas excéder 3,5%. C’est en phase avec le niveau d’inflation observé au cours des 12 derniers mois (moins de 3%). De fait, le dernier IRL s’applique aux contrats de location dont l’anniversaire date de la mi-juillet et la mi-octobre.
Des bailleurs soumis à d’autres règles supplémentaires cette année
Pour le 1er trimestre 2024, la valeur de l’IRL s’établit à 143,46 en France métropolitaine (contre 138,61 en 2023 sur la même période). En l’absence des mesures de plafonnement, son taux aurait pu progresser de 4,07% sur un an. Le cas échéant, le pic aurait pu frôler 6% aux deux premiers trimestres de l’année écoulée.
L’IRL n’est pas la seule mesure applicable aux bailleurs. Il y a d’autres plafonds fixés par chaque commune pour les biens immobiliers assujettis au dispositif d’encadrement des loyers. A cela s’ajoute l’interdiction de revaloriser les loyers des logements dits « passoires thermiques ». Il s’agit en l’occurrence des biens notés F ou G dans le cadre du diagnostic de performance énergétique (lors du renouvellement du bail).
Néanmoins, des mesures dérogatoires sont encore accordées à certains bailleurs. En tête de liste, figurent notamment les propriétaires qui ont financé des travaux d’amélioration dans leurs logements. Mais leur montant doit correspondre à 6 mois de loyer annuel au minimum. Le cas échéant, le bailleur sera autorisé à revaloriser son loyer au-delà de l’IRL, soit jusqu’à +15%.
Par ailleurs, l’IRL ne s’applique pas pour les logements situés en zones non tendues. Dans ce cas, le loyer peut être augmenté librement entre la sortie et l’arrivée de deux locataires. Mais cette dérogation ne concerne pas les passoires thermiques.
