Investir en nue-propriété comprendre les avantages du démembrement immo

Investir en nue-propriété : comprendre les avantages du démembrement immo

Le démembrement de propriété n’est pas vraiment une nouveauté. Cette forme d’investissement immobilier existe depuis plusieurs années en France.

Et, les avantages (financiers et fiscaux) qui en découlent sont multiples.

Décryptage des avantages réels du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété se démocratise davantage de nos jours. D’un point de vue fiscal et financier, cela s’avère avantageux pour les investisseurs. Des acquéreurs immobiliers cherchant à accéder à la propriété avec un budget limité. De fait, le démembrement permet de séparer distinctivement la nue-propriété et l’usufruit d’un bien.

Vous devez trancher entre deux options, soit détenir la nue-propriété ou l’usufruit. La première vous permet de bénéficier d’un prix d’acquisition décoté de 30% à 40%. Cela s’explique notamment par la valeur de la nue-propriété oscillant entre 60% et 70%. En contrepartie, vous ne pouvez pas résider dans le logement sur une période de 15 à 20 ans.

La pleine propriété du bien démembré initialement vous sera restituée à terme. Vous devenez ainsi l’unique propriétaire du logement. Durant la période de démembrement, seul l’usufruitier est autorisé à l’exploiter. Il s’agit généralement d’un bailleur social ou institutionnel. En contrepartie de la perception des loyers, celui-ci supporte la gestion locative afférente.

L’absence de contraintes de gestion locative figure donc parmi les principaux avantages de l’investissement en nue-propriété. Cette mission est déjà assurée par l’usufruitier. D’autant plus que c’est lui qui est redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Idem pour la taxe foncière. Cela enlève donc un poids supplémentaire sur votre facture fiscale. Bien entendu, cette exonération fiscale s’applique uniquement durant la période de démembrement. Une fois devenu propriétaire, la donne change pour l’ex nu-propriétaire.

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Des avantages fiscaux en cas de transmission ou de donation patrimoniale

Le démembrement vous permet d’accéder à la propriété avec à coût moins élevé. La décote qui en découle s’avère potentiellement importante. Jusqu’à l’extinction de l’usufruit (temporaire ou viager), vous ne payez pas d’impôt en lien avec la location du bien. Vous avez d’ailleurs la possibilité de donner la nue-propriété de votre bien immobilier à vos enfants.

Rappelons qu’en France, une donation de 100 000 € (par parent et par enfant) est exonérée de droits de donation tous les 15 ans. Un avantage fiscal non négligeable, surtout pour un couple (marié ou pacsé) avec deux enfants. Dans ce cas de figure, celui-ci peut octroyer la somme de 400 000 € en franchise d’impôt.

De fait, les droits de donation sont minorés. En raison, seule la valeur de la nue-propriété est retenue pour le calcul des droits applicables. La règle reste simple : la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit évoluent en fonction de l’âge du donateur au jour de la donation.

En principe, la valeur de la nue-propriété progresse en parallèle avec l’âge du donateur :

Age du donateur Valeur de la nue-propriété Valeur de l’usufruit
Moins de 21 ans 10% 90%
De 21 à 30 ans 20% 80%
De 31 à 40 ans 30% 70%
De 41 à 50 ans 40% 60%
De 51 à 60 ans 50% 50%
De 61 à 70 ans 60% 40%
De 71 à 80 ans 70% 30%
De 81 à 90 ans 80% 20%
A partir de 91 ans 90% 10%

 

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Justin Malraux

Editeur de plusieurs sites web spécialisé dans les finances personnelles et l'investissement, Justin est le fondateur du magazine Devenir Rentier.

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