Des biens non meublés peu rentables…
La rentabilité reste un élément indissociable d’un investissement locatif dans la pierre. D’après une enquête récente, un Français sur cinq a déjà acheté un logement destiné à la location. Mais le rendement peut être plus faible que prévu, selon un rapport parlementaire paru cet été.
Dans le détail, les logements nus, c’est-à-dire non meublés, génèrent parfois des rendements négatifs. Prenons par exemple Montpellier où la rentabilité oscille généralement entre 0,2 % et 0,4 % selon la fiscalité effective (réel ou micro-foncier). À La Rochelle, la rentabilité annuelle d’un bien non meublé est de 0,2 %.
Il s’agit en l’occurrence de mauvaises affaires qui concernent notamment les ménages les plus imposés en France. Nous parlons ici des contribuables avec une tranche marginale d’imposition (TMI) de 45 %, assujettis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). En pratique, un taux d’imposition élevé se traduit généralement par une faible rentabilité nette.
Et le LMNP, ça donne quoi ?
Les ménages les moins imposés tirent leur épingle du jeu en profitant d’un meilleur rendement. En tête de liste, il y a notamment les propriétaires de logements meublés ou loués sur des courtes durées. Prenons par exemple les contribuables avec une tranche d’imposition à 11 %, propriétaires-bailleurs des meublés touristiques à Paris (13e). Ils profitent jusqu’à 6 % de rendements annuels.
Les ménages éligibles au statut LMNP (location meublée non professionnelle) peuvent d’ailleurs dégager plus de rentabilité. Rappelons que les revenus locatifs qui en découlent sont considérés comme des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). À cela s’ajoutent deux régimes fiscaux plus avantageux : le réel et le micro-BIC.
Aux dernières nouvelles, l’abattement du micro-BIC s’établit aujourd’hui à 30 % pour les locations saisonnières non classées. En zone tendue, celui-ci peut atteindre 92 % pour les locations classées, à condition d’avoir des recettes locatives inférieures à 15 000 €. Dans certains cas, l’abattement maximal s’établit à 70 000 €.
D’autant plus que le plafonnement des loyers ne s’applique pas aux biens meublés et loués pour une courte durée. Idem pour les travaux de rénovation visant à améliorer le DPE (diagnostic de performance énergétique) des logements. En d’autres mots, les bailleurs en LMNP génèrent plus de rendements nets.
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Voici quelques exemples de villes rentables en ce moment.
D’après cette étude récente, la rentabilité potentielle s’avère plus alléchante dans les villes moyennes. En tête de liste, figurent notamment les biens meublés touristiques. Des plateformes digitales à l’image de Airbnb facilitent grandement la recherche de locataires de nos jours.
Parmi les villes les plus rentables d’aujourd’hui, citons notamment Saint-Étienne, Brest ou encore Dijon, avec une rentabilité brute pouvant grimper jusqu’à 6 % voire 7 % par an. Il s’agit d’une révélation découlant du même rapport parlementaire. Notons que la potentielle plus-value immobilière réalisée lors de la revente du logement a été exclue des calculs. Le cas échéant, celle-ci est imposable. Au-delà de 22 ans de détention, une exonération fiscale s’applique.
