Le marché des investissements locatifs est en pleine crise. Si les résidences étudiantes, séniors et EHPAD étaient auparavant perçues comme des valeurs refuges, la donne a aujourd’hui changé pour de multiples raisons. Crise immobilière et contraintes réglementaires (aux couts souvent exorbitants) pèsent justement très lourd sur leur rentabilité. Plus d’explications dans les prochains paragraphes.
La rentabilité des résidences services remise en question
Les résidences services incluant les logements pour seniors, étudiants ou touristes semblent aujourd’hui en déclin. Bien qu’elles aient été une solution d’investissement très prisée récemment, les résidences services sont touchées par une crise préoccupante, son schéma ayant rencontré des limites. La pandémie COVID-19, première source du problème, a beaucoup participé dans l’effondrement des taux d’occupation.
Autre faiblesse du système : la gestion des biens. Effectivement, le succès de ce type d’investissement repose exclusivement sur leur bonne gestion. Bien que l’investisseur devienne propriétaire du logement, tout le travail reviendra à un gestionnaire. Ce dernier s’occupera de l’entretien, de la recherche de locataire ainsi que du versement de loyer.
Mais face à la crise, de nombreux exploitants peinent à respecter leurs obligations, notamment en matière de loyers garantis, ce qui impacte directement les revenus des propriétaires. Les rendements initiaux promis, souvent de l’ordre de 4 à 5 %, sont désormais jugés trop optimistes, entraînant des pertes conséquentes pour de nombreux investisseurs.
Les conséquences des nouvelles régulations et des couts énergétiques
Outre la défaillance des gestionnaires, la pression réglementaire joue un rôle déterminant dans la chute des investissements locatifs. La loi Climat impose désormais aux propriétaires de rénover leurs biens pour les rendre conformes aux nouvelles normes énergétiques, un investissement lourd qui peut atteindre plusieurs milliers d’euros. Une facture donc très salée, qui pousse les propriétaires à vendre leurs biens.
En 5 ans, la baisse d’annonces locatives a diminué de 60 % ! Un phénomène qui est surtout accentué dans les grandes villes telles que Rennes, Paris, ou Marseille. Évidemment, l’offre baisse donc, alors que la demande ne cesse de croitre, créant une tension extrême sur le marché ! On n’oublie pas de mentionner l’augmentation des couts d’énergie qui continue d’impacter sur la gestion financière de ce type de biens.
Résidences services : est-ce une bonne idée en 2024 ?
Malgré ce contexte difficile, certaines niches d’investissement résistent encore, notamment les résidences seniors médicalisées. La demande pour ces structures reste forte en raison du vieillissement de la population et des besoins accrus en soins adaptés. Toutefois, même pour ces secteurs, les investisseurs doivent rester prudents. Le choix du gestionnaire, la qualité de la résidence et son emplacement géographique sont des critères essentiels à prendre en compte avant de se lancer.
Par ailleurs, il est conseillé de diversifier son portefeuille d’investissement pour éviter de mettre tous ses capitaux dans un seul type de bien. Les promesses de rendement élevées doivent également être analysées avec méfiance, car elles peuvent masquer des risques importants. Le marché de l’immobilier locatif, et en particulier celui des résidences services, n’est plus aussi sûr qu’il l’était autrefois, et les investisseurs doivent faire preuve d’une vigilance accrue pour ne pas subir des pertes importantes
