Le démembrement de propriété comme outil d’optimisation fiscale, comment ça marche ?
D’un point de vue juridique, il est possible de scinder la pleine propriété en usufruit et nue-propriété. Vous l’aurez probablement compris, nous parlons ici du démembrement de propriété (temporaire ou viager). Souvent sollicité lors d’une donation ou d’une succession, ce mécanisme permet d’alléger la charge fiscale afférente.
Dans le détail, l’usufruit permet d’utiliser le bien et/ou de récolter ses fruits (des loyers). La nue-propriété, quant à elle, est rattachée au droit de disposer du bien. La première notion est donc formée par les mots « usus » et « fructus », tandis que la seconde est composée d’un seul mot : « abusus ».
Dans le cadre d’un démembrement viager, le nu-propriétaire ne pourra récupérer la pleine propriété qu’après le décès de l’usufruitier. Mais s’il s’agit d’un démembrement temporaire, son terme peut être fixé contractuellement et préalablement. L’heure venue, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien immobilier.
Dans l’éventualité où le nu-propriétaire décède avant l’extinction de l’usufruit, les héritiers bénéficieront de la nue-propriété. Et, celle-ci rentre mécaniquement dans la succession sur la base de la valeur de la nue-propriété.
Zoom sur les autres avantages insoupçonnés du démembrement de propriété
En pratique, vous pouvez donner de votre vivant la nue-propriété de votre bien immobilier à vos enfants. Vous conservez ainsi l’usufruit. En faisant ce choix stratégique, vous pouvez résider dans le logement ou le mettre en location. Cerise sur le gâteau, cela peut vous aider à préparer la transmission de votre patrimoine.
De fait, vous pouvez donner 100 000 € en franchise de droits de donation à vos enfants tous les 15 ans. Prenons, par exemple, le cas d’un couple (marié ou pacsé) avec deux enfants. Le montant de l’abattement s’élève à 400 000 € dans ce cas de figure.
Grâce à ce mécanisme, vous pouvez alléger considérablement les droits de donation. En raison, seule la valeur de la nue-propriété est retenue lors du calcul. Néanmoins, celle-ci évolue en fonction de l’âge du donateur au moment de la donation. S’il est âgé de moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit s’établit à 90%, contre 10% pour la nue-propriété.
D’autres cas d’utilisation spécifiques du démembrement de propriété
Dans certains cas, l’usufruit des biens du défunt peut être récupéré par le conjoint survivant. Les enfants, eux, conservent la nue-propriété. Souvent, l’usufruit est donné ou légué, par testament, à son conjoint. Ce dernier pourra ainsi résider dans le logement familial ou le mettre en location.
Dans tous les cas, la valeur de la nue-propriété évolue en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement. Depuis 2018, l’usufruitier a une obligation déclaration vis-à-vis de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), suite à la succession de son conjoint. En revanche, seule la valeur de son usufruit sera retenue dans le calcul.
