De nos jours, différentes solutions de financement sont possibles pour acquérir un bien immobilier via une SCI. Lesquelles faut-il privilégier ?
Zoom sur les principaux modes de financement de la SCI
Dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI), il est tout à fait possible d’acquérir un bien immobilier. En principe, il y a trois modes de financement possibles : l’emprunt bancaire, l’apport en capital ou l’avance en compte courant de l’associé. La première option s’avère la plus répandue actuellement.
Pour financer un achat immobilier en SCI, il est possible de contracter un prêt personnel. L’autre alternative consiste à souscrire un emprunt bancaire au nom de la SCI. Dans le premier cas, chaque associé contracte un crédit à titre personnel qu’il attribue ensuite à la société. Il peut s’agir d’un apport en numéraire ou d’un compte courant d’associé.
Dans le cadre d’un prêt personnel, chaque associé de la SCI est tenu responsable du remboursement de l’emprunt. Par conséquent, une éventuelle défaillance n’impacte pas la santé financière de la société.
S’il s’agit d’un emprunt au nom de la SCI, chaque associé doit verser un apport personnel pour financer une partie de l’acquisition. Le capital manquant sera ensuite compensé par la SCI via un emprunt bancaire. Ici, tous les associés sont responsables des dettes de la SCI au prorata de leur apport.
Quid du deuxième et du troisième mode de financement en SCI ?
Bien entendu, si les associés d’une SCI disposent d’un apport conséquent (à la suite d’une revalorisation du capital, par exemple), la souscription d’un prêt bancaire n’est pas indispensable. Les fonds récoltés permettent ainsi de financer l’achat d’un bien immobilier. De quoi développer le patrimoine locatif de la société, surtout s’il s’agit d’une SCI de location.
Parfois, l’apport en question n’est pas facilement récupérable. Néanmoins, les plus-values potentielles en cas de cession peuvent être plus élevées. C’est notamment le cas si le capital de départ était plus faible. Inversement, un capital important réduit l’assiette de la taxation au titre des plus-values (immobilières).
En ce qui concerne la dernière option, elle s’avère plus avantageuse financièrement. Nous parlons ici de l’avance en compte courant d’associé. Tous les associés effectuent l’apport nécessaire en fonction de leur trésorerie personnelle. Une rémunération peut d’ailleurs découler des comptes courants. D’autant plus que ce type d’apport est plus facile à récupérer.
Y a-t-il un plafond d’emprunt dans le cadre d’une SCI ?
En l’absence d’apport, la seule option consiste à contracter un emprunt immobilier pour acheter ou construire un bien. En mettant en commun leur capacité d’emprunt, les associés décrochent plus facilement un prêt bancaire. Ils participent ainsi à l’effet de levier immobilier tout en augmentant la capacité d’investissement. De quoi maximiser la rentabilité d’un investissement en SCI.
En choisissant d’emprunter au nom d’une SCI, il n’y a ni plancher minimum ni plafond maximum pour un crédit immobilier. Bien entendu, certains paramètres passent au crible comme le capital de la société, le patrimoine des associés ou encore le prix d’achat du bien immobilier. Ils permettent notamment de chiffrer le montant du crédit. Les revenus locatifs servent ensuite à rembourser la somme empruntée.
